전주지방법원 2025타경32102. 사건상 용도는 아파트이고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 소유자 안지을은 2019.10.16 매매를 원인으로 2019.10.21 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 원광신용협동조합 근저당 164,400,000원과 김철형 근저당 50,000,000원이 설정됐습니다. 이 가운데 원광신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 뒤의 김철형 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 과거의 신탁등기는 2018.05.24 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 같은 날 설정됐던 군산시수산업협동조합 근저당 169,000,000원도 2019.10.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 별도로 승계할 신탁이나 법정지상권은 명시돼 있지 않으며 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 816 중인동연립주택숲안애주건축물 103동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 시세 비교 면적 | 84.6775㎡ (동일 면적 매칭) |
| 소유자 | 안지을 (2019.10.16 매매 · 2019.10.21 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김철형 / 57,312,653원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.10.21 을구 3번 원광신용협동조합 근저당 164,400,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 김철형 근저당 50,000,000원과 2025.12.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안은국 | 본건 전부 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안은국의 전입신고일 2023.08.31은 말소기준권리 2019.10.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 17.2% 높은 신건
숲안애의 비교 대상 면적은 84.6775㎡이고, 동일 면적 실거래는 총 4건 확인됩니다. 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균 182,500,000원보다 최근 12개월 3건 평균 172,333,333원과 최신 거래 174,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.68㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2026.04 | 84.68㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.08 | 84.68㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.68㎡ | 3건 | 172,333,333원 |
현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%입니다. 최신 2026.08 거래도 174,000,000원이므로, 현재 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세가 -19.1%로 하락 방향이기 때문에 2022.08의 213,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 182,500,000원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 원광신용협동조합 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김철형 | 50,000,000원 | 33,972,000원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 김철형 | 57,312,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 271,712,653원 중 채권자 예상배당은 198,372,000원이고, 미배당액은 73,340,653원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차가 유찰되면 데이터상 1회 유찰 시 매각가는 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이지만, 최근 가격 추세가 -19.1%인 만큼 향후 회차에서는 당시의 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전주시 완산구 중인동 소재 옥성골든카운티아파트 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·연립주택단지·근린생활시설·일반주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 21번국도(호남로) 중인교차로 남부 근거리에 위치하고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 동측 중인1길에 버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층이며 위생 급·배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 북측 약 10미터, 서측·남측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 343,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 숲안애는 48세대, 사용승인일은 2016.12.14이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 거래는 2026.04·2026.05·2026.08에 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 검증. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -19.1%입니다. 전체 평균 182,500,000원보다 최근 평균 172,333,333원과 최신 174,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 안은국은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 본건 전부를 점유하는 임차인이 확인돼 있으므로 권리 승계 여부와 별개로 인도·명도 절차를 점검해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 안은국도 2023.08.31 전입으로 말소기준 2019.10.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 미상인 점유자가 실제로 존재하므로 배당과 명도는 별도로 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,333,333원의 117.2%이고, 최신 거래 역시 174,000,000원입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -19.1%입니다. 과거 213,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보고 저평가로 판단하기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만 현재 신건 가격에는 메리트를 주기 어렵다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
