창원지방법원 2025타경30904. 사천시 이홀동 331-1의 토지와 주택·창고가 결합된 물건입니다. 감정 이용상태상 주택은 목조(블럭보강) 스레트지붕 단층으로 주택으로 이용 중이고, 공부상 축사는 현황상 창고로 이용 중입니다. 토지 면적은 694㎡, 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역이며 자연취락지구와 가축사육제한구역이 확인됩니다.

가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 457,095,775원에서 4회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 109,749,000원이고, 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 다음 회차는 76,824,300원, 그 다음은 53,777,010원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 물건의 거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 이 낙폭 자체를 ‘시세 할인율’로 해석할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 흐름은 반드시 원본 대조

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 등기 흐름에는 2017년 남해신용협동조합 근저당 설정, 2019년 채권최고액 144,000,000원 변경, 2022년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록이 이어집니다.

한편 권리 기준 기록에서는 2025.06.02 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있고, 예상배당 산정에는 채권자 배당액이 0원으로 반영돼 있습니다. 등기부상 근저당 변경·이전 흐름과 예상배당 결과가 단순하게 맞물리지 않으므로, 입찰 전에는 실제 근저당 존속 여부·피담보채권·배당요구 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.

② 가격 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘싸다’는 근거는 별개

현재 최저가는 감정가 대비 24.01%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 오히려 4회 유찰 자체는 지금까지 해당 가격대에서 응찰이 성사되지 않았다는 사실을 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,749,000원 가정)

현재 배당 산정에서는 채권자 총 청구액·배당액이 모두 0원으로 잡혀 있고, 신청채권자 청구액 111,922,107원에 대한 배당도 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 등기부상 근저당권 변경·이전 기록과 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.

④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 주택은 실제 주택으로 이용 중이고, 공부상 축사는 현황 창고로 이용 중입니다.
• 토지. 면적 694㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 100,400원/㎡입니다.
• 소하천. 기호3 토지는 궁지천 소하천구역에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 제시외 건물·현장 체크

• 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ‘ㄱ~ㅂ’은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 제시외 건물 중 감정서상 ‘ㅅ~ㅌ’은 매각에서 제외됩니다.
• 법정지상권. 매각 제외 건물과 관련해 법정지상권 성립여지는 불분명합니다.
• 경계. 정확한 지적 관련 사항은 경계측량이 필요합니다.
• 평가 포함. 공부상 포함되지 않는 계단 등 지상 구축물은 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 평가 제외. 기호1 지상의 물탱크·컨테이너·아궁이·소각장과 기호3 지상의 물탱크는 평가에서 제외됐습니다.
• 현황 차이. 주택은 공부상 목조 기와지붕이나 현황은 목조(블럭보강) 스레트지붕이고, 공부상 축사는 현황 창고입니다.
• 조경수. 기호1·3 지상의 조경수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 물탱크설비. 감정서상 제시외 건물 ‘ㄹ’에 있는 물탱크설비는 기호2의 부대설비로 평가에 반영됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 현재 가격은 감정가의 24.01%지만 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
• 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물의 소유관계·토지사용관계와 법정지상권 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
• 경계측량. 정확한 지적 관계는 측량이 필요하므로, 실제 점유 범위와 경계를 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 2019년 채권최고액 144,000,000원 변경과 2022년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록을 실제 말소·존속 상태와 대조하세요.
• 배당관계 확인. 예상배당에서는 신청채권자 배당이 0원으로 산정돼 있으므로 실제 피담보채권과 배당요구 관계 확인이 필요합니다.
• 현황 확인. 공부상 축사가 현황 창고이고, 주택 지붕 구조도 공부와 현황이 다릅니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것

이 물건은 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 109,749,000원까지 내려왔고, 임차인도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리·현황을 함께 보면 단순 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 제시외 건물 일부가 매각에서 빠지고 법정지상권 성립여지가 불분명하며, 지적 경계는 별도 측량이 필요합니다. 등기부상 근저당 변경·이전 기록과 예상배당 산정의 흐름도 원본 확인이 필요합니다.

가격은 내려왔지만, 판단 난도는 내려오지 않은 물건입니다. 인수 0원은 긍정적이지만, 네 번의 유찰과 복합적인 토지·건물 현황을 감안하면 낙찰가보다 먼저 ‘무엇을 실제로 취득하고 무엇이 남는지’를 확정하는 것이 우선입니다.