창원지방법원 2025타경30904. 경상남도 사천시 이홀동 331-1 소재 부동산입니다. 경매상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있으나, 감정평가에서 확인되는 건물 이용상태는 주택 및 공부상 축사인 창고입니다. 일반적인 공동주택 한 세대를 매수하는 아파트 경매와는 다른 성격의 물건입니다.

등기상 소유자는 여인한입니다. 남해신용협동조합이 설정한 근저당권은 이후 채권최고액이 변경됐고, 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 한국자산관리공사는 2025년 6월 2일 임의경매개시결정에 기재된 채권자입니다. 신청채권자의 청구금액은 111,922,107원입니다.

현재 최저매각가격은 감정가의 약 17%에 불과합니다. 다만 감정가와 최저가의 차액을 곧바로 투자수익이나 시세차익으로 해석할 수는 없습니다. 인근 실거래를 통한 가격 검증이 어렵고, 무엇보다 매각대상에 포함되지 않는 건축물과 토지 경계가 실제 이용·처분가치에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경과 경매개시결정

등기상 최초 근저당권은 2017년 12월 4일 남해신용협동조합 명의로 설정됐으며, 채권최고액은 65,000,000원이었습니다. 이후 2018년 120,000,000원, 2019년 144,000,000원으로 변경됐고, 2022년 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다.

경매개시결정은 2025년 6월 2일 기입됐습니다. 권리정리상 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있으나, 그보다 앞서 설정된 근저당권에 유효한 변경·이전 이력이 존재합니다. 따라서 경매개시결정만을 말소기준으로 단정하거나, 선행 근저당의 법적 효력을 검토 없이 배제해서는 안 됩니다. 최초 근저당의 일부 이력은 말소로 표시되어 있는 반면 후속 변경과 이전은 유지된 상태이므로, 등기부 원본의 부기등기 관계와 실제 말소기준권리를 확인해야 합니다.

임차인 신고는 없습니다. 확인된 임차인 보증금이나 배당요구가 없어 금전상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유자가 없거나, 인도·철거·토지사용 문제가 발생하지 않는다고 보장되는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 점유 원인에 대한 별도 조사가 필요합니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가 17%의 의미

감정가 457,095,775원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가격은 76,824,000원이 됐습니다. 감정가 대비 비율은 약 16.81%입니다. 다만 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 실제 시장가치에 비해 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

6회·7회 유찰 구간은 조건부 가격 시나리오이며, 실제 향후 매각가격이나 유찰을 확정하는 값은 아닙니다.

5회 유찰은 감정가와 경매시장에서의 수요 사이에 상당한 차이가 발생했음을 보여줍니다. 다만 그 원인이 가격 때문인지, 권리관계 때문인지, 물건 상태나 환금성 때문인지는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰을 기다리는 전략보다 먼저 실제 매수 가능한 자산의 범위와 이용가치를 규명하는 작업이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,824,000원 가정 · 자동 추정)

배당표의 소유자 잔여액은 채권자 배당이 반영되지 않은 잠정 계산값입니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았으며, 실제 배당금이나 소유자 교부액을 의미하지 않습니다. 신청채권자 청구액 중 미충족액은 표시된 배당 추정에 근거한 값일 뿐, 확정된 배당결과가 아닙니다.

④ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 위치와 주위환경. 경상남도 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 공동주택 밀집지역과는 다른 주거환경입니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 진입도로와 접도조건을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 694.0㎡이며, 평지의 사다리형 토지로 분류됩니다. 자연녹지지역 및 자연취락지구 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 관련 토지이용계획에는 소하천구역(궁지천) 사항도 나타나므로 경매 대상 필지별 규제 경계를 확인해야 합니다.
• 주택 구조. 현황 주택은 목조(블럭보강) 스레트지붕 단층이고, 외벽은 치장벽돌·몰탈 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 부속건물. 공부상 축사는 현재 창고로 이용 중이며, 블록조 스레트지붕 단층 구조입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·농경지 중심의 입지와 건물별 권리·경계 문제가 매수 수요에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 5회 유찰 이력이 있는 만큼 유사 물건의 거래사례와 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 매각물건명세서 핵심 — 무엇을 사고, 무엇을 사지 않는가

매각 포함 여부와 감정평가 포함 여부는 구분해야 합니다. 특정 구축물이 감정가 산정에서 제외됐다는 사실만으로 소유권이나 철거 권한이 자동으로 매수인에게 귀속되는 것은 아닙니다. 특히 매각 제외 건물 ‘ㅅ~ㅌ’은 현장 위치와 소유관계를 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2017년 설정 근저당, 2019년 채권최고액 변경, 2022년 한국자산관리공사 이전 및 2025년 경매개시결정의 법적 관계를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 이홀동 331-1과 공동담보 변경에 기재된 331-7의 관계, 각 필지의 경매 포함 여부, 소유권과 배당관계를 확인하세요.
• 제시외 건물 실측. 매각에 포함되는 ‘ㄱ~ㅂ’과 제외되는 ‘ㅅ~ㅌ’을 현장에서 구분하고 실제 건물 배치와 점유 상태를 확인하세요.
• 법정지상권 검토. 토지·건물 소유관계, 근저당 설정 당시 상태와 매각 제외 건물의 권리관계를 바탕으로 성립 가능성을 검토하세요.
• 경계측량 및 진입로. 경계측량을 통해 토지 경계, 건축물의 침범 여부, 도로 접면 및 차량 진입의 적법성을 확인하세요.
• 건축물 공부·현황 대조. 주택의 지붕 구조 차이와 축사에서 창고로 이용 중인 부속건물에 대해 건축물대장·현황도·현장조사를 비교하세요.
• 점유와 인도. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 점유 원인 및 인도 가능성을 검토하세요.
• 가격 타당성. 감정가 대비 할인율 대신 토지와 건물의 실제 이용가치, 건물별 처분 가능성, 인근 유사 거래 및 필요한 정비비용을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
• 배당표 재검산. 한국자산관리공사 청구액 111,922,107원이 예상배당에 반영되지 않은 문제를 확인하고, 선순위 채권과 공동담보 관계를 재검토하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.02 매각기일에 앞서 법원의 최신 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17%여도 안전한 매물은 아니다”

이 사건의 가장 강렬한 숫자는 5회 유찰과 최저매각가격 76,824,000원입니다. 감정가 457,095,775원과 비교하면 가격이 크게 내려왔고, 임차인 신고도 없어 금전 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 매각에서 제외되는 제시외 건물, 불분명한 법정지상권, 정확한 경계측량의 필요성, 공부와 현황이 다른 건축물, 그리고 선행 근저당권 이력과 배당 추정의 불일치가 겹쳐 있습니다. 이 문제를 해결하지 못하면 최저가가 낮다는 장점보다 매수 후 이용·처분의 불확실성이 더 커질 수 있습니다.

이 물건은 단순히 저가 낙찰을 노릴 사건이 아닙니다. 우선 매각대상 건물과 토지의 범위를 확정하고, 법정지상권 및 경계 문제를 확인하며, 실제 거래 가능한 시장가치를 별도로 검증해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 신중 접근, 가격 판단은 보류입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 추가 가격 가점을 줄 수 없으며, 입찰 가능 여부는 현장조사와 법률 검토 결과에 달려 있습니다.