창원지방법원 2025타경30904. 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근의 토지와 주택·부속건물을 일괄매각하는 사건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 주택과 공부상 축사인 현황 창고입니다. 토지는 694.0㎡이고, 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다. 현재 회차 최저매각가는 223,977,000원으로 감정가 457,095,775원의 49% 수준입니다.
등기상 말소기준권리는 2017년 12월 4일 남해신용협동조합 명의의 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액이 65,000,000원에서 120,000,000원, 다시 144,000,000원으로 변경됐고, 2022년 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025년 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 없어 보증금 합산이나 대항력 인수 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 이홀동 331-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 공부상 축사인 현황 창고 |
| 토지 | 694.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 여인한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 457,095,775원 / 223,977,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 111,922,107원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.04. 남해신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 말소기준인 2017년 근저당권과 그 변경·이전 내역은 매각으로 정리되는 권리 흐름이며, 2025년 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 인수액은 0원
현재 회차의 최저매각가는 223,977,000원입니다. 임차보증금이나 별도 인수액이 없어, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 223,977,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가격은 156,783,900원과 109,748,730원으로 내려가지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 223,977,000원 | 65,000,000원 | 155,041,322원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,783,900원 | 65,000,000원 | 88,788,925원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 109,748,730원 | 65,000,000원 | 42,412,248원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 223,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,935,678원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남해신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,041,322원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권액 65,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권 변경·이전 및 신청채권액은 원문 확인이 필요합니다.
④ 매각 포함·제외 범위
- 일괄매각. 토지와 건물, 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ~ㅂ’을 함께 매각합니다.
- 매각 제외. 감정서상 제시외 건물 ‘ㅅ~ㅌ’은 매각 대상에서 빠집니다.
- 법정지상권. 매각 제외 건물과 토지 사이의 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 경계 확인. 정확한 지적 관련 사항은 경계측량이 필요합니다.
- 평가 제외 물건. 기호 1 지상의 물탱크·컨테이너·아궁이·소각장과 기호 3 지상의 물탱크는 구조와 철거 용이성을 고려해 평가에서 제외됐습니다.
- 구축물. 공부에 포함되지 않은 계단 등 지상 구축물은 건물에 포함해 평가했습니다.
- 조경수. 기호 1·3 지상의 조경수는 토지에 포함해 평가했습니다.
- 물탱크설비. 제시외 건물 ‘ㄹ’에 소재하는 물탱크설비는 기호 2의 부대설비로 평가에 반영했습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2 건물은 주택으로 이용 중이며, 공부상 축사는 현황 창고로 이용 중입니다.
- 구조 차이. 주택은 공부상 목조 기와지붕이지만 현황은 목조(블럭보강) 스레트지붕 단층입니다.
- 주위환경. 구실마을회관 북측 인근으로, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형태. 지목 대, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 기호 3 토지는 소하천구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 100,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지 중심 입지와 토지·제시외 건물 확인 부담을 고려하면 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함 도면 확인. 감정서상 ‘ㄱ~ㅂ’과 ‘ㅅ~ㅌ’의 위치·구조·점유 상태를 현장에서 각각 특정하세요.
- 법정지상권 검토. 제외 건물의 소유관계, 건축 시점, 토지·건물 소유자 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
- 경계측량. 토지 경계와 제시외 건물의 실제 위치가 일치하는지 측량으로 확인하세요.
- 근저당권 원문 대조. 채권최고액 65,000,000원에서 144,000,000원까지의 변경 과정과 한국자산관리공사 이전 내역을 확인하세요.
- 신청채권액 확인. 청구액 111,922,107원과 배당 시뮬레이션상 채권액 65,000,000원의 차이를 배당요구서와 채권계산서로 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 축사가 현황 창고로 사용되고 있으므로 건축물대장·인허가·원상복구 가능성을 점검하세요.
- 도로 조건 확인. 도로접면 ‘세로한면(불)’의 실제 통행 조건과 차량 진입 가능 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 사용 관계는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 매각 범위가 중요하다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로, 최저가 223,977,000원에 낙찰된다면 실질취득액은 같은 금액입니다. 그러나 이 숫자만으로 투자성을 판단할 수는 없습니다. 제시외 건물 일부가 매각에서 제외되고, 그 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 경계측량도 요구됩니다.
또한 물건 분류와 실제 이용상태가 다르고, 주택의 지붕 구조와 축사의 현황 용도도 공부와 차이가 있습니다. 여기에 근저당권의 변경·이전 내역, 신청채권액과 배당표 기준액의 차이까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다입니다. 감정가의 49%라는 할인율보다 매각 포함 범위·경계·법정지상권을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.