창원지방법원 2025타경30910. 진주시 가좌동 신진주역세권줌테라스의 11층 1109호와 12층 1211호가 관련된 강제경매입니다. 감정평가상 두 호실 모두 오피스텔로 이용 중이고, 실제 임차인은 손성현·김하늬 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
권리분석의 출발점은 2024년 2월 27일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2020년 11월 3일과 2020년 11월 20일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 매각으로 지워지는 것과 별개로, 배당받지 못한 임차보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2068-1 신진주역세권줌테라스 11층 1109호 외 1개호 |
| 대상 호실 | 11층 1109호 · 12층 1211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건물 내 11층·12층 |
| 소유자 | 김세종 (2020.10.29. 거래가 143,370,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 104,982,342원 |
| 매각기일 | 2026.05.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 | 현재 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성현 | 1109호 전부 | 90,000,000원 | 2020.11.03 / 2020.11.02 | 2024.11.18 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 현재 회차 0원 전액 배당 가정 |
| 김하늬 | 1211호 | 70,000,000원 | 2020.11.20 / 미상 | 2025.08.20 | 대항력 有 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 | 70,000,000원 인수 |
손성현은 전입·확정일자와 배당요구가 모두 확인되어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 111,300,000원에서는 집행비용 2,358,200원을 제외한 뒤 보증금 90,000,000원을 전액 배당받는 구조이므로 현재 회차의 잔액 인수는 0원입니다. 다만 추가 유찰로 배당재원이 줄면 손성현의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.
김하늬는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 배당표에서는 우선변제 배당이 없고, 보증금 70,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰해도 실질취득은 감정가 아래로 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 111,300,000원 | 70,000,000원 | 181,300,000원 | 114.0% |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 77,910,000원 | 83,892,380원 | 161,802,380원 | 101.8% |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 54,537,000원 | 106,844,666원 | 161,381,666원 | 101.5% |
현재 회차에서 매수인이 법원에 내는 금액은 111,300,000원이지만, 김하늬 보증금 70,000,000원을 합친 실질취득은 181,300,000원입니다. 감정가보다 22,300,000원 높습니다.
2회 유찰 시 매각가는 77,910,000원으로 낮아지지만 인수액은 83,892,380원으로 증가하여 총액은 161,802,380원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 54,537,000원과 인수액 106,844,666원을 합치면 161,381,666원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 손성현 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 649,224,600원 | 18,941,800원 |
| 3. 경매신청 · 신용보증기금 | 104,982,342원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 754,206,942원이고 예상 채권자 배당액은 18,941,800원입니다. 채권자 미배당액은 735,265,142원이며, 김하늬 보증금 70,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 18층 건물의 11층 1109호와 12층 1211호입니다.
- 주위환경. 진주시 가좌동 신진주역세권 내 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형에 가까우며, 북서측 대로와 북동측 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·신진주역세권 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 투자원가는 최저가 111,300,000원이 아니라 김하늬 보증금 인수를 합친 181,300,000원입니다.
- 호실별 임차관계 확인. 1109호 손성현과 1211호 김하늬의 점유 현황, 실제 퇴거 여부, 보증금 반환 주체를 각각 확인해야 합니다.
- 손성현 배당잔액 확인. 현재 회차에서는 전액 배당 가정이지만, 낙찰가와 선순위 조세·비용이 달라지면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 김하늬 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정하기 어렵습니다. 현 배당표는 보증금 70,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
- 임차권등기 말소만 믿지 않기. 손성현 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,802,380원, 161,381,666원으로 감정가보다 높습니다.
- 관리비·세금 확인. 호실별 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 임차인 제출서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”
이 사건의 중심은 말소되는 서울보증보험 가압류나 신용보증기금의 경매개시결정이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명의 보증금입니다. 현재 회차에서는 손성현 보증금 90,000,000원이 전액 배당되지만 김하늬 보증금 70,000,000원은 매수인에게 남습니다.
그 결과 최저가 111,300,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 181,300,000원으로 감정가의 114.0%입니다. 추가 유찰 시에는 손성현의 미배당 잔액이 인수액에 더해져 실질취득이 161,802,380원·161,381,666원으로 유지됩니다. 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 수 없는 인수형 사건이며, 가격보다 먼저 임차보증금 배당과 인수 범위를 확정해야 합니다.