전주지방법원 2026타경75. 전주시 완산구 서서학동 대명맨션 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 강영선이며, 2011.05.26. 거래가액 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남부새마을금고 근저당권이 채권최고액 63,700,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 정정석 근저당과 롯데카드·전주송천새마을금고·전북은행·케이비국민카드·서울보증보험· 중소기업은행 가압류, 그리고 2026.01.30. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 강지호의 전입신고가 2024.06.25.로 확인됩니다. 말소기준권리인 2011.05.26. 남부새마을금고 근저당보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도로 원문 확인이 필요합니다. 그렇더라도 현재 확인된 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경75 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 358-53 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 82.8㎡ · 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 강영선 · 2011.05.26. 소유권이전 · 거래가액 71,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 27,254,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2011.05.26. 남부새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 정정석 근저당권과 2019년 이후 가압류 6건, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 1988년·1997년·2006년 근저당권과 1998~1999년 가압류·경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지호 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 크게 높다
대명맨션은 25세대, 사용승인 기준 1988.08.10.이며 비교 면적은 82.8㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 69,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 82.8㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 82.8㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2021.08 | 82.8㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 50,000,000원 |
최저매각가 78,000,000원은 전체 실거래 평균 69,000,000원의 113.0%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원의 156.0%입니다. 최근 거래 수준보다 28,000,000원 높습니다. 또한 최근 거래가 과거 거래군보다 36.3% 낮아진 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균만 보고 78,000,000원을 적정가로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 근저당 · 남부새마을금고 | 63,700,000원 | 63,700,000원 |
| 2. 근저당 · 정정석 | 51,600,000원 | 12,496,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,735,402원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전주송천새마을금고 | 11,374,800원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 14,387,765원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,696,206원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,999,964원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 8,595,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 198,089,641원 중 예상 배당은 76,196,000원이며, 미배당은 121,893,641원입니다. 정정석 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 이후 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권들은 말소기준권리 이후 권리이므로 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 121,893,641원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 137,212,841원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 149,468,201원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰가 62,400,000원도 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰가 49,920,000원은 최신 거래 50,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 실제 입찰 판단에서는 호수의 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 하지만, 제공된 거래 데이터만 보면 신건보다 유찰 이후에야 최근 시세와의 간격이 크게 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주남초등학교 남서측 인근. 노선을 따라 각종 근린생활시설이 있고 후면부에는 다가구주택·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근으로 장승배기로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지도배, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 난방설비, 소화전설비, 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 장승배기로에서 진입 가능한 폭 약 4M 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 356,700원/㎡입니다. 대지 면적은 1,640.0㎡이고 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 대명맨션은 25세대이며 준공일은 1988.08.10.입니다. 동일 면적 실거래는 3건으로 확인되며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 69,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 50,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 36.3% 낮습니다. 신건 최저가 78,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하면 안 됩니다.
- 임차인 서류 확인. 강지호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 명도 확인. 현재 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 62,400,000원, 2회 유찰 시 49,920,000원입니다. 최근 거래 50,000,000원과의 격차를 회차별로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이번 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.05.26. 남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 소멸합니다. 강지호의 전입도 2024.06.25.로 후순위여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 78,000,000원은 최신 거래 50,000,000원의 156.0%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 36.3% 하락했습니다. 따라서 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다. 제공된 거래 기준으로는 현재 회차에 가격 메리트가 없고, 유찰 후 최근 시세와의 간격이 얼마나 좁혀지는지가 이 사건의 핵심입니다.
