전주지방법원 2026타경96. 대방디엠시티 203동 39층 3903호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔(아파트 형식)입니다. 43층 건물 중 39층이고 2020.07.24. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사지오컴퍼니로, 2023.02.28. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 240,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 이후 교촌 에프 앤 비 주식회사·우리은행·신용보증기금의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 원광새마을금고 근저당은 2023.02.28. 이미 말소됐습니다. 권리의 핵심 변수는 등기 순위보다 임차관계 확인입니다. 두 현황조사 임차인은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 오세웅의 임차권등기는 전입신고일·점유개시일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경96 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 39층 3903호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(아파트 형식)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 43층 중 39층 · 2020.07.24. 사용승인 |
| 현황조사 면적 | 84.88㎡ |
| 소유자 | 주식회사지오컴퍼니 (2023.02.28. 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 172,796,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2023.02.28. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 오세웅의 주택임차권등기도 등기 시점은 2025.12.04.로 말소기준보다 뒤이고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 임차권등기는 종전 점유·전입을 보존하기 위해 설정되는 경우가 있으므로, 이 사건처럼 전입신고일·점유개시일이 확인되지 않는 경우에는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 오세웅은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 / 이용 | 전입·등기 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비앤비코리아(서영우) | 203동 3903호 1㎡ · 오피스텔 | 2023.05.19. | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 지오씨앤피(오대환) | 203동 39층 3903호 84.88㎡ · 오피스텔 | 2023.04.04. | 보증금 미상 · 차임 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오세웅 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 임차권등기 2025.12.04. | 보증금 20,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 3건을 중복신고로 합치지 않습니다. 실제 임차인은 3명입니다. (주)비앤비코리아와 주식회사 지오씨앤피는 전입신고가 말소기준권리인 2023.02.28.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 오세웅은 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입신고일·점유개시일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 315,000,000원은 최근 평균의 101.3%
대방디엠시티 동일평형 비교 대상은 84.81~84.89㎡이고, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 311,041,666원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 이 평균의 101.3%입니다. 최신 거래는 2026.08.의 300,000,000원으로, 현재 신건 최저가는 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 41 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 29 | 298,500,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 41 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 34 | 316,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 311,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 교촌 에프 앤 비 주식회사 | 100,000,000원 | 69,790,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리은행 | 409,645,675원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 594,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,344,145,675원 중 예상 배당액은 309,790,000원, 미배당은 1,034,355,675원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 오세웅의 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 이후 회차에서 재검토
| 회차 | 매각가 | 예상 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 1,034,355,675원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 1,096,473,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 1,146,168,075원 | 0원 |
대방디엠시티 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 현재 신건 최저가가 최근 시세를 웃돌기 때문에, 지금 회차의 가격을 억지로 긍정적으로 해석하기보다 실제 유찰 여부를 확인한 뒤 252,000,000원 또는 201,600,000원 시나리오에서 다시 시세·점유·임차관계를 대조하는 편이 데이터상 더 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양현고등학교 남측 인근, 전북 혁신도시 중심부의 상가지대·아파트·공공기관이 형성된 주상지대이며 제반 입지조건은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔(아파트 형식)로 이용 중이며, 건물의 현상 및 관리상태는 양호합니다.
- 도로. 북측 폭 약 25m 포장도로에 접하고 동·서·남측도 도로에 접해 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가 3,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 상업구역·연구개발특구·가축사육제한구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대방디엠시티는 494세대이고 2020.07.24. 준공됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 315,000,000원은 최근 12개월 평균 311,041,666원의 101.3%입니다. 시세보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 오세웅 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 임차권등기 2025.12.04.는 확인되지만 전입신고일·점유개시일·확정일자는 미상입니다.
- 현황조사 임차인 확인. (주)비앤비코리아와 주식회사 지오씨앤피의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 임차인 3명이 확인된 만큼 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 확정 배당으로 보면 안 됩니다.
- 회차별 재평가. 단지 평균 유찰 횟수 1.1회와 1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원 시나리오를 함께 비교합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “신건 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 정리돼 있고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차인 없는 깨끗한 공실 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 3명이고, 특히 오세웅은 전입·점유 시점이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 여기에 가격까지 신건 315,000,000원이 최근 12개월 평균 311,041,666원의 101.3%, 최신 거래 300,000,000원보다 높은 상태입니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 임차관계는 원문 확인이 필요하고 신건 가격에는 할인 메리트가 없다입니다. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격과 임차관계 확인 결과가 이 사건의 핵심 변수가 됩니다.
