창원지방법원 2025타경30910. 신진주역세권줌테라스 12층 1211호로, 물건 표기는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 75,600,000원이지만, 이 사건은 가격 할인보다 선순위 임차보증금 인수 여부가 먼저입니다. 김하늬는 2020.11.20. 전입해 2024.02.27. 말소기준 가압류보다 앞서며, 현재 회차 산정상 매수인 인수액은 70,000,000원입니다.
한국토지주택공사도 같은 70,000,000원으로 임차권등기와 배당요구를 했지만, 이는 김하늬의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고입니다. 별도의 두 번째 보증금이 아니므로 140,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김하늬 1명, 분석 대상 보증금은 70,000,000원 한 건입니다. 다만 현재 회차에서는 이 보증금과 관련한 매수인 인수액 70,000,000원을 최저가에 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2068-1 신진주역세권줌테라스 12층 1211호 · 도로명 경상남도 진주시 개양로 112 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 12층 |
| 임차권 범위 | 12층 1211호 전부 16.13㎡ |
| 소유자 | 김세종 · 2019.03.04. 매매, 2020.10.29. 소유권이전 · 거래가액 121,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 104,982,342원 |
| 매각기일 | 2026.05.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.02.27. 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 649,224,600원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김하늬의 전입일은 2020.11.20.로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약일 2020.11.09., 점유개시일 2020.11.24.도 확인되며, 매각물건명세서는 대항력 주의와 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인·보증기관 현황
| 성명·지위 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하늬 실제 임차인 | 전입 2020.11.20. 배당요구 2025.08.20. | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 확정 2020.11.11. 임차권등기 2025.06.17. | 70,000,000원 | 대항력 승계 | 우선변제 가능 | 김하늬 보증금 |
한국토지주택공사는 김하늬 보증금의 대위·승계 신고자로, 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 원금은 70,000,000원 한 건입니다.
② 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교
이 사건에서 “감정가의 70%까지 유찰됐다”는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 75,600,000원이지만 실제 부담 기준은 인수액을 합한 145,600,000원입니다. 소유자 김세종의 등기상 거래가액 121,940,000원과 비교해도 실질취득액이 23,660,000원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 70,000,000원 | 145,600,000원 | 750,367,742원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 88,432,560원 | 141,352,560원 | 754,206,942원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,044,000원 | 104,022,792원 | 141,066,792원 | 754,206,942원 |
회차가 내려가면 매각가 자체는 감소하지만 인수 산정액이 커져, 실질취득액은 2회·3회 유찰 시에도 각각 141,352,560원, 141,066,792원으로 1억4,100만원대를 유지합니다. 따라서 유찰 횟수보다 매각가와 인수액의 합계를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 · 김하늬 보증금 | 70,000,000원 | 0원 매수인 인수 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 649,224,600원 | 3,839,200원 |
| 3. 신청채권자 · 신용보증기금 | 104,982,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사와 김하늬의 표시는 동일 보증금의 승계·배당·인수 관계를 각각 나타낸 것으로, 별도의 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 매각대금 외 매수인 인수액 70,000,000원은 도넛 차트에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 물건 표기는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 금융기관 담보평가 기준을 함께 확인해야 합니다.
- 주위환경. 진주시 가좌동 신진주역세권 일대로, 부근은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 도로·용도지역. 북서측 대로와 북동측 중로에 접하며, 일반상업지역·신진주역세권 지구단위계획구역에 속합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건물로 위생설비·소화전설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지 조건. 사다리형에 유사한 평탄한 주상용 건부지이며, 공시지가는 ㎡당 2,354,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 입찰가에 현재 회차 인수액 70,000,000원을 더해 총부담을 계산하세요. 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사는 김하늬 보증금의 대위·승계 기관입니다. 실제 임차인은 1명이며 동일 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 배당·인수 원본 대조. 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 가능 시점, 열쇠 인계 조건을 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록 가능 여부와 대출 조건을 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하고 인도비용까지 총취득원가에 반영하세요.
- 세금·우선채권 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원기록과 배당요구 종기 자료를 대조하세요.
맺으며 — “75,600,000원이 아니라 145,600,000원짜리 입찰”
이 물건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 최저매각가는 75,600,000원이지만 현재 회차의 실질취득액은 145,600,000원이라는 점입니다. 김하늬는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력을 갖고 있고, 한국토지주택공사는 그 보증금을 대위·승계한 기관이므로 실제 임차인과 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 그러나 중복을 제거한 뒤에도 매수인 인수액은 70,000,000원으로 산정돼 실질취득액이 감정가의 134.8%에 이릅니다.
추가 유찰 시에도 제시된 회차 시나리오상 인수액이 늘어나 실질취득액은 1억4,100만원대를 유지합니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰된 저가 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금 인수로 가격 할인 효과가 상쇄되는 물건으로 봐야 합니다. 권리 확인보다 먼저 최저가와 인수액을 합산하고, 그 합계가 감정가와 실제 거래 가능 가격을 감당할 수 있는지 판단하는 것이 입찰의 출발점입니다.
