전주지방법원 2026타경98. 전주 완산구 동서학동 거산황궁맨션아파트 101동 4층 403호입니다. 소유자 박수빈은 2016.03.28 이 물건을 거래가 180,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 130,900,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·국민은행·전북신용보증재단의 가압류와 송순미의 후순위 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인은 진홍 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.04.04로 말소기준일 2016.03.28보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.10 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부는 단정할 수 없으나, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경98 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 290-3 거산황궁맨션아파트 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 일체식구조 · 15층 중 4층 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교 면적 | 192.98㎡ |
| 소유자 | 박수빈 · 단독소유 · 2016.03.28 거래가 180,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,724,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
1999년 국민은행 근저당과 2011년 하남농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.03.28 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 2024년 가압류 3건, 2024년 등기된 송순미의 후순위 근저당, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진홍 | 2023.04.04 | 미상 | 2026.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 62.4%
거산황궁맨션은 433세대, 사용승인일은 1993.06.30입니다. 동일 면적 192.98㎡ 실거래는 2026.01에 14층이 330,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가 206,000,000원은 이 최근 평균의 62.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +78.0%로 상승 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 192.98㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 192.98㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2024.09 | 192.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 192.98㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2023.08 | 192.98㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 192.98㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 192.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 192.98㎡ | 7건 | 226,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 13,177,785원 | 13,177,785원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 21,984,916원 | 21,984,916원 |
| 5. 전북신용보증재단 가압류 | 27,402,031원 | 27,402,031원 |
| 6. 송순미 근저당 | 50,000,000원 | 8,851,268원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 243,464,732원 중 예상배당 202,316,000원, 미배당 41,148,732원입니다. 송순미 근저당에서 미배당이 발생하지만 후순위 담보권이므로 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주교육대학교 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근·빈도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 일체식구조 슬래브지붕 15층 중 4층이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 북서측 포장도로로 진·출입합니다. 공시지가는 826,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 자연경관지구, 상대보호구역 등이 걸려 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 진홍은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 최근 실거래 표본 확인. 최근 12개월 330,000,000원 거래는 2건으로, 개별 호수 상태와 층 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 신건에서도 송순미 근저당에 41,148,732원의 전체 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 현황조사에 임차인이 확인된 만큼 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 실제 체납관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 수치는 우호적
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 후순위 근저당은 소멸합니다. 임차인 진홍도 2023년 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 206,000,000원이 최근 12개월 평균 330,000,000원의 62.4%, 전체 7건 평균 226,714,285원보다도 낮습니다. 최근 실거래 추세도 +78.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 2건에 불과하므로, 권리는 합격, 가격은 현장 상태 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
