전주지방법원 2026타경30042. 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층 107호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 주식회사미주종합건설이며, 2020.03.02 소유권보존과 같은 날 인후신용협동조합 명의 채권최고액 556,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 전주시 압류와 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서 확인되는 실제 임차인은 김석기 1명입니다. 1층 107호를 점유하며 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2022.08.04입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30042 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층 107호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 주식회사미주종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 596,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 559,177,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.02 인후신용협동조합 근저당권입니다. 전주시 압류는 2023.11.09, 국 압류는 2024.07.26로 모두 그 이후입니다. 2024.09.19 인후신용협동조합이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.11.11 취하를 원인으로 2025.11.14 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.01.15 등기됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석기 | 1층 107호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 596,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,360,000원 |
| 2. 근저당 · 인후신용협동조합 | 556,800,000원 | 556,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,840,000원 |
현재 회차 596,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 556,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 30,840,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 596,000,000원 | 556,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 476,800,000원 | 469,632,000원 | 87,168,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 381,440,000원 | 375,299,840원 | 181,500,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 집기·비품을 제외한 내부 관련시설을 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 전주지방법원 북동측 인근으로, 법원 및 검찰청 주변의 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 만성도시개발구역 내 간선도로변 노변상가 형성지대입니다.
- 교통. 남측 및 동측에 버스승강장이 있고 만성중앙로와 만성로가 교차하는 사거리 인근입니다. 지하 주차장은 약 37대 수용 규모로 조사됐고 차량 접근조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20미터 만성중앙로, 북측으로 폭 약 10미터 만성로 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 922.1㎡, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.03.02 인후신용협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김석기의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 실제 영업·점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당기일까지 관련 서류를 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 일반음식점으로 이용 중인 제2종근린생활시설이므로 현장 상태와 내부시설 범위를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별개
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.03.02 인후신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김석기의 전입은 2022.08.04로 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
다만 물건은 1층 제2종근린생활시설, 현재 일반음식점 이용 상태입니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 596,000,000원이고, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 연결해서는 안 됩니다. 권리분석은 합격에 가깝지만, 응찰가격은 근린시설의 현장 이용상태와 임대관계·수익성 등을 별도로 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
