전주지방법원 2026타경30042. 전주시 덕진구 만성동 법원·검찰청 주변 상업지대에 위치한 1층 107호 근린생활시설입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층에 자리합니다. 소유자는 주식회사미주종합건설이고, 2020년 3월 2일 설정된 인후신용협동조합 근저당권 556,800,000원이 권리분석의 출발점입니다.

근저당 설정 후 전주시 압류와 국가 압류가 등기됐고, 기존 임의경매는 취하되어 말소됐습니다. 이후 2026년 1월 15일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 매각기일은 2026년 10월 26일이며, 감정가의 70%인 417,200,000원이 최저매각가격입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치 대비 할인율과 같지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준

권리 흐름의 기준점은 2020년 3월 2일 인후신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 556,800,000원이고, 등기된 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 2024년 9월 19일 등기된 종전 임의경매개시결정은 2025년 11월 11일 취하를 원인으로 2025년 11월 14일 말소됐습니다. 이후 2026년 1월 15일 동일 채권자의 현재 임의경매개시결정이 다시 등기된 점을 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김석기 1명입니다. 임차 부분은 1층 107호이고, 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원입니다. 전입일은 2022년 8월 4일로 말소기준 근저당 설정일인 2020년 3월 2일보다 늦습니다.

대항력은 말소기준 근저당권과 전입일의 선후관계를 기준으로 분석했습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 우선변제 가능 여부는 대항력 판정과 구분해야 합니다.

③ 가격·유찰 구조 — 감정가 70%가 곧 저평가는 아니다

감정가는 596,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차의 최저매각가격은 417,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 권리 인수가 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액도 417,200,000원입니다. 이는 취득세·명도비·기타 부대비용을 제외한 금액입니다.

다만 해당 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 상가입니다. 가격 적정성을 판단하려면 동일 상권의 유사 점포 거래가격, 실제 임대수익과 공실 가능성 등을 함께 비교해야 합니다. 현재 확인된 감정가와 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 단정할 수 없습니다.

회차별 가격은 경매 진행 시나리오이며 향후 유찰이나 최저가격 변경을 확정하는 것은 아닙니다. 채권자 미배당은 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 배당은 집행비용 추정 및 우선배당 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 417,200,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정으로 계산하면 집행비용 추정액 6,572,000원을 먼저 공제하고, 근저당권자인 인후신용협동조합에 410,628,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 146,172,000원입니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 시뮬레이션입니다. 당해세·조세채권 우선순위 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 경매 청구금액 559,177,466원과 근저당권 채권최고액 556,800,000원은 서로 다른 금액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 북동측 인근으로, 법원·검찰청 주변 아파트단지와 근린생활시설, 상업·업무용 건물들이 혼재하는 만성도시개발구역 내 준주거지역의 노변상가 형성 지대입니다.
• 교통. 만성중앙로와 만성로가 교차하는 사거리 북서부 후면부에 위치하며, 남측 및 동측 간선도로변에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 차량 접근조건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남측 약 20m 도로(만성중앙로) 및 북측 약 10m 도로(만성로)와 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 건물·주차. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 지하 주차장은 약 37대 수용 규모로 조사됐습니다. 급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 감정평가에는 일반음식점 내부 관련시설이 포함되고 집기·비품은 제외됩니다. 입찰 전 포함 시설의 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 법원·검찰청 인근 노변상가라는 입지 특성이 있으나, 상가의 환금성은 배후수요와 실제 영업·임대 상황에 좌우됩니다. 감정가 대비 할인만으로 매각 가능성이나 향후 재매각 가격을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.03.02 인후신용협동조합 근저당이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
• 임차인 김석기 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일 2022.08.04를 기준으로 실제 점유·계약관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 확정일자·배당요구. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하여 예상배당순위와 실제 인도 절차를 점검하세요.
• 조세채권 순위. 전주시 압류(2023.11.09) 및 국가 압류(2024.07.26)의 채권 내용과 법정기일·우선순위를 확인하세요.
• 종전 경매 이력. 2024년 임의경매개시결정은 취하 후 말소됐으며, 현재 사건은 2026년 개시된 별도 경매입니다. 사건기록과 매각조건을 구분해 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 596,000,000원과 최저가 417,200,000원의 차이만으로 저평가를 판단하지 말고, 유사 상가 실거래와 임대수익을 비교하세요.
• 내부시설 확인. 일반음식점 관련시설의 감정평가 포함 범위와 집기·비품 제외 사항을 확인하세요.
• 점유·명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유하고 있다면 인도 협의 또는 법적 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 문제 될 수 있는 부담 범위를 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부를 입찰 직전에 다시 확인하고, 매각기일 및 최저가격 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이번 전주 만성동 107호는 권리분석의 핵심이 비교적 분명합니다. 2020년 인후신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 김석기는 말소기준 이후 전입했으므로 대항력이 없는 것으로 분석되며, 매수인 권리 인수금액은 0원입니다.

반면 현재 최저가 417,200,000원이 상가의 실제 시장가치보다 저렴한지는 검증되지 않았습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 상가의 가치는 실거래 비교와 임대수익의 지속 가능성, 공실 위험에 따라 달라집니다. 세금 압류에 따른 배당순위와 임차인 최우선변제도 추가 확인해야 합니다.

따라서 이 물건은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 검증과 점유·배당 확인이 선행되어야 하는 근린시설로 평가합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 낙찰을 서두르기보다는, 상가의 적정 매입가와 실제 인도 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.