창원지방법원 2025타경30913. 사천시 정동면 사천한보훼미리타운 101동 5층 508호, 전용 59.66㎡ 아파트입니다. 소유자 박경화 씨가 2010년 6월 29일 거래가 75,000,000원에 취득했고, 2016년 7월 4일 사천농업협동조합 앞으로 채권최고액 93,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당은 2025년 4월 10일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 과거 권리 수가 많아 보이지만 실제 흐름은 다릅니다. 1995년 한국주택은행 근저당은 2007년에, 1999년과 2000년 진주원예농업협동조합 근저당은 2010년에, 2010년과 2014년 우리은행 근저당들은 차례로 말소됐습니다. 2002년 근로복지공단 압류도 2004년에 해제됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2016년 7월 4일 사천농업협동조합 근저당이며, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 600-1 사천한보훼미리타운 101동 5층 508호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.66㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 9층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용 중 · 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 박경화 (2010.06.29. 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 84,310,537원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정할 수는 없으므로, 현황조사와 점유관계 확인이 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 53%, 저가 거래와는 근접
사천한보훼미리타운은 352세대, 1995년 8월 21일 준공 단지입니다. 동일 면적 59.66㎡의 최근 실거래 12건은 42,000,000원~102,000,000원, 평균은 84,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.66㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 59.66㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 59.66㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.66㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2026.05 | 59.66㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 59.66㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 59.66㎡ | 10 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 59.66㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 평균 | 59.66㎡ | 12건 | 84,166,666원 |
현재 최저가 44,590,000원은 실거래 평균의 53.0%입니다. 평균 가격만 기준으로 보면 할인 폭이 크지만, 최근 실거래 중에는 1층이 42,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이 물건의 최저가는 단지 평균과 비교하면 낮지만, 실거래 최저가보다는 높은 수준입니다. 내부 상태가 확인되지 않았고 거래가격 편차가 큰 만큼, 평균값만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 44,590,000원 가정 · 등기 말소기록과 대조 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 진주원예농업협동조합 근저당 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 진주원예농업협동조합 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 48,000,000원 | 787,380원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 59,400,000원 | 0원 |
| 6. 우리은행 근저당 | 75,600,000원 | 0원 |
| 7. 사천농업협동조합 근저당 | 93,000,000원 | 0원 |
| 8. 정동농업협동조합 가압류 | 18,295,029원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 336,895,029원, 채권자 배당액은 43,387,380원, 미배당액은 293,507,649원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 한국주택은행·진주원예농업협동조합· 우리은행의 해당 근저당에는 별도 말소등기가 확인되므로, 위 배당순서는 원본 서류와 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·농경지가 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 남측과 북동측의 왕복 2차선 아스팔트도로가 내부도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 건물로 난방·승강기·옥내소화전·소방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 공동주택 부지이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역에 포함됩니다. 공시지가는 588,100원/㎡입니다.
- 환금성. 352세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래는 존재하지만 준공일이 1995.08.21.이고 가격 범위가 42,000,000원~102,000,000원으로 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 재대조. 1995년·1999년·2000년·2010년·2014년 근저당의 말소등기와 현재 말소기준권리를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 배당 시뮬레이션이 말소된 과거 근저당을 선순위로 반영한 이유와 신청채권자 배당 0원 표시를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부 조사도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태·수리비. 현장 내부가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 편차가 큰 만큼 수리비와 시설 상태가 적정 입찰가를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 가격 비교. 평균 시세뿐 아니라 42,000,000원 저가 거래와 본건의 층·동·상태를 함께 비교해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 서류가 먼저다”
현재 최저가 44,590,000원은 동일 면적 실거래 평균 84,166,666원의 53.0%이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 숫자만 놓고 보면 관심을 가질 만한 가격입니다. 그러나 최근 42,000,000원 거래가 실제로 존재하고, 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다.
무엇보다 배당 시뮬레이션은 등기부에서 이미 말소된 근저당들에 42,600,000원을 우선 배당하면서 현재 말소기준 근저당을 승계한 신청채권자에게는 0원을 배당합니다. 등기 기록과 배당표가 함께 맞을 수 없는 상태입니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토 대상이지만 권리서류 확인 전에는 보류가 맞습니다. 원본에서 말소관계와 점유관계를 정리한 뒤에야 53.0%라는 할인율이 실제 투자 메리트로 바뀝니다.
