전주지방법원 2026타경30104. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 119동 14층 1410호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 14층이며 대상 면적은 59.78㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 이금노입니다.
권리 구조의 중심은 2013.06.10 설정된 상명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 118,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.02.09 류순복의 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 119동 14층 1410호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.78㎡ · 철근콘크리트조 · 20층 중 14층 |
| 소유자 | 이금노 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 류순복 / 27,376,735원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1995년 한국주택은행 근저당, 과거 전세권, 2006년·2011년·2013년 전북은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매에서 인수 판단의 대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.06.10 상명새마을금고 근저당이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
우성아파트 동일면적 59.78㎡의 최근 거래 12건 평균은 121,000,000원입니다. 현재 최저가 114,000,000원은 이 최근 평균의 94.2%입니다. 다만 가장 최근인 2026.08 거래 중에는 105,000,000원 거래가 있고, 같은 달 13층 115,000,000원, 12층 121,000,000원 거래도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 14 | 119,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 121,000,000원 |
거래 범위는 105,000,000원~137,500,000원으로 넓습니다. 특히 대상과 같은 14층 거래도 2026.07의 119,500,000원, 2026.06의 136,000,000원이 확인됩니다. 따라서 최저가 114,000,000원은 최근 평균보다는 낮지만, 거래 하단과 최신 105,000,000원보다 높은 가격입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 상명새마을금고 | 118,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 경매채권자 · 류순복 | 27,376,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 145,376,735원 중 111,604,000원이 배당되고 미배당액은 33,772,735원입니다. 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수를 의미하지 않으며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 33,772,735원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 56,218,335원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 74,130,015원 | 0원 |
유찰될수록 상명새마을금고와 신청채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리 구조에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격 하락은 매수인 입장에서는 실질취득가격 자체를 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕진구청 북측 인근이며 공공기관, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 함께 형성된 주택지입니다.
- 교통. 동측으로 왕복 4차선 태진로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 단지 규모. 우성아파트는 2,102세대이며 준공일은 1995.10.21입니다.
- 도로. 동측 및 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선, 서측 아스팔트 포장도로에 접하고 동측 도로를 주출입로로 이용합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 관련됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 559,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 비교. 최근 평균 121,000,000원뿐 아니라 최신 105,000,000원과 같은 14층 거래 119,500,000원·136,000,000원을 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2013.06.10 상명새마을금고 근저당이 기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자에게 미배당이 발생해도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 첫 회차 응찰가와 대기 전략을 비교하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교가 필요하다”
이 물건은 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2013년 상명새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 변수는 가격과 실제 점유입니다.
신건 최저가 114,000,000원은 최근 12건 평균 121,000,000원의 94.2%라 평균보다 낮습니다. 그러나 최신 거래 105,000,000원이 존재하고 거래 범위도 105,000,000원부터 137,500,000원까지 넓습니다. 같은 14층에서도 119,500,000원과 136,000,000원 거래가 확인됩니다. 권리는 합격이지만 가격은 ‘평균보다 낮다’는 이유만으로 즉시 매력적이라고 단정할 단계는 아닙니다. 현장 상태와 같은 층 실거래를 대조한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
