💰 최저가 123,200,000원 📊 최근 시세 대비 74.4% ⚠️ 대항력 임차인 1명 확인 🔎 인수액 미확정
전주지방법원 2026타경30105. 전북특별자치도 김제시 하동에 위치한 김제하동오투그란데 103동 901호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층에 해당합니다. 소유자는 유국종으로, 2021.01.29 소유권이전등기 당시 거래가액은 158,000,000원입니다.
경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사이고 청구금액은 130,422,514원입니다. 등기에는 가압류 여러 건과 기존 근저당권의 이전 내역이 함께 등장합니다. 말소기준권리는 2025.05.26 웰컴저축은행주식회사 가압류로 분류되어 있지만, 그보다 앞선 근저당권에 관한 말소 표기와 한국자산관리공사로의 이전등기가 함께 있어 원본 확인이 필요합니다.
무엇보다 임윤미의 전입일은 2025.01.06으로, 제시된 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 최저가가 내려갔다고 실질취득비용도 그만큼 낮아진다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 하동 595 김제하동오투그란데 103동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 김제시 요촌중길 146 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 전용면적 59.5138㎡ · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 유국종 · 2021.01.29 소유권이전등기 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 | 176,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 130,422,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 단지 현황 | 김제하동오투그란데 · 491세대 · 2016.01.29 준공 |
| 감정평가 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
제시된 말소기준권리는 2025.05.26 웰컴저축은행주식회사 가압류 18,888,235원입니다. 이 기준에 따르면 이후 가압류들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 등기에는 2021.01.29 삼성생명보험주식회사 근저당권 84,700,000원과 2022.12.13 근저당권 58,960,000원이 기록되어 있고, 각각에 대해 2025.11.17 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기도 나타납니다. 기존 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 반면 이전등기가 별도로 존재하므로, 현재 유효한 선순위 담보권과 실제 말소기준을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인 및 점유관계 — 인수 0원으로 단정 불가
현황조사 등에 기재된 임차·점유 관계자는 임윤미와 주식회사 제일건설(대표 허안공)입니다. 보증금과 점유 권원이 충분히 확인되지 않아 최종적인 임대차 관계와 인수 여부를 별도로 검증해야 합니다.
| 임차·점유 관계자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임윤미 | 전입 2025.01.06 | 미상 | 대항력 있음(조사상) | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제일건설 대표 허안공 |
본건 전부 · 전입일 미상 | 1,500 금액 단위 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
제일건설의 보증금 기재 수치 1,500은 금액 단위가 명확하지 않아 원화 금액으로 환산하거나 임윤미의 미상 보증금과 합산하지 않았습니다. 두 관계자 모두 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류되어 있지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 명목가격은 낮지만 실질 할인율은 미확정
김제하동오투그란데 동일 평형(전용 59.51㎡대)의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,500,000원이며, 최신 거래는 2026.10의 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.51㎡ | 10 | 174,000,000원 |
| 2026.09 | 59.51㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.09 | 59.51㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.51㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.51㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.51㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2025.11 | 59.51㎡ | 13 | 171,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.51㎡대 | 12건 | 165,500,000원 |
실거래 범위는 147,000,000원~174,000,000원입니다. 감정가 176,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 후 최저매각가는 123,200,000원으로 낮아졌습니다. 이는 최근 평균의 74.4%에 해당합니다.
다만 이 74.4%는 최저매각가만을 비교한 수치입니다. 임윤미 등의 인수 보증금이 존재한다면 매수인 실질취득비용은 최저매각가보다 높아집니다. 따라서 현재 자료만으로 실질취득비용이 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
아래 배당은 최저매각가를 기준으로 작성된 조건부 추정 배당입니다. 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 및 근저당권 이전에 따른 실제 담보채권 변제순위가 확정된 배당표는 아닙니다. 특히 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액 130,422,514원에 대한 배당이 이 추정표에 반영되어 있지 않으므로, 잔여금을 확정적인 소유자 교부액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,524,800원 |
| 1. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 18,888,235원 | 18,888,235원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 엘지미소금융재단 | 8,690,368원 | 8,690,368원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,120,655원 | 7,120,655원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,783,026원 | 6,783,026원 |
| 5. 가압류 · 금산농업협동조합 | 40,000,117원 | 40,000,117원 |
| 잔여 · 소유자 교부(조건부) | — | 39,192,799원 |
위 가정에서는 가압류 채권 합계 81,482,401원이 전액 배당되고 39,192,799원이 남는 것으로 계산됩니다. 하지만 실제 배당에서는 선순위 담보권·임차보증금·당해세 등으로 배당액과 잔여금이 크게 바뀔 수 있습니다. 따라서 추정 배당액을 확정 배당금으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰가보다 인수금이 먼저
추가 유찰을 가정한 매각가격과 배당 시뮬레이션입니다. 각 회차의 표기된 인수액 0원은 동일한 배당 가정에 따른 수치이며, 임차인의 실제 인수보증금이 확인된 결과는 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 123,200,000원 | 0원 | 39,192,799원 |
| 2회 유찰(49%) | 86,240,000원 | 0원 | 2,805,279원 |
| 3회 유찰(34%) | 60,367,999원 | 22,601,026원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 가격은 회차가 진행될수록 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수금액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 추가 유찰이 곧바로 실질취득비용 절감으로 이어지지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 김제교육지원청 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측 왕복 4차선 도로와 남측 왕복 2차선 도로를 통해 진출입합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 9층 아파트입니다. 기본 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 187,100원/㎡이며, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 491세대 규모이고 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 147,000,000원부터 174,000,000원까지 차이를 보여, 해당 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 조정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임윤미 보증금 확인. 2025.01.06 전입자로 조사되며 보증금이 미상입니다. 계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구와 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 제일건설의 점유관계. 본건 전부에 대한 조사 기재가 있지만 전입일과 대항력은 미상입니다. 보증금 1,500의 정확한 단위 및 법적 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2025.05.26 가압류가 말소기준으로 분류된 반면, 더 앞선 삼성생명보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기도 있습니다. 실제 유효한 권리와 말소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 130,422,514원과 추정 배당액 0원의 관계, 선순위 담보채권의 취급, 임차보증금·당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 총취득비용 재산정. 최저매각가 123,200,000원만으로 수익성을 판단하지 말고, 최종 확인된 인수보증금과 취득 부대비용을 포함하여 최근 실거래 평균 165,500,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차·점유 관계자별 실제 사용 부분과 권원을 확인한 다음 명도 방식과 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 최신 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “74.4% 낙찰가 ≠ 74.4% 실질취득비용”
김제하동오투그란데 103동 901호의 가장 큰 장점은 1회 유찰 후 최저가가 최근 실거래 평균의 74.4%까지 내려왔다는 점입니다. 감정가 176,000,000원과 비교하면 가격 인하가 분명하고, 최신 실거래 174,000,000원과 비교해도 명목상 가격 차이가 큽니다.
그러나 권리분석에서는 이보다 중요한 문제가 남아 있습니다. 임윤미의 말소기준권리 이전 전입과 보증금 미상, 제일건설의 불명확한 임대차 관계, 그리고 기존 근저당권의 말소 표기와 후속 이전등기의 관계입니다. 매각물건명세서에 별도 인수권리가 없다고 표시되어 있더라도, 이러한 사항은 원본과 실제 점유·배당 관계로 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 인수도 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용이 매수가격을 결정하는 핵심 지표가 됩니다.
가격은 관심 대상, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 단순히 유찰 횟수를 더 기다릴 사건이 아니라 임차인의 보증금과 권리순위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 실질취득비용이 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 결론 내리지 않는 것이 타당합니다.
