전주지방법원 2026타경30105. 김제하동오투그란데 103동 9층 901호, 전용 59.5138㎡ 아파트입니다. 소유자 유국종은 2021.01.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 158,000,000원입니다. 현재 사건은 한국자산관리공사가 채권자로 2026.01.29 임의경매개시결정을 받은 구조이며, 청구금액은 130,422,514원입니다.
가격부터 보면 경매의 할인 효과가 아직 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 176,000,000원이고, 같은 단지·동일 면적 최근 12개월 평균은 165,333,333원, 최신 2026.08 거래는 171,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 106.5%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
권리는 더 주의해야 합니다. 임차인은 실제 임차인 2명으로 정리되며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 임윤미는 2025.01.06 전입으로 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득비용은 최저가만으로 끝난다고 단정할 수 없고, 배당되지 않은 보증금이 있으면 그만큼 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 하동 595 김제하동오투그란데 103동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5138㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 9층 |
| 소유자 | 유국종 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 130,422,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 김제하동오투그란데 · 491세대 · 2016.01.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다
권리 판정상 말소기준은 2025.05.26 웰컴저축은행주식회사 가압류 18,888,235원입니다. 이후 재단법인 엘지미소금융재단·신한카드 주식회사·전북신용보증재단· 금산농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제일건설(대표 허안공) | 본건 전부 | 미상 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임윤미 | 미상 | 2025.01.06 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
주식회사 제일건설(대표 허안공)은 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 임윤미는 2025.01.06 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세 이상
김제하동오투그란데 동일 면적 59.51㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 165,333,333원, 최신 2026.08 거래는 171,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.51㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2026.08 | 59.51㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.51㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.51㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.51㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.51㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 59.51㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2025.11 | 59.51㎡ | 13 | 171,000,000원 |
| 2025.10 | 59.51㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 59.51㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.51㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.51㎡ | 12건 | 165,333,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 147,000,000원~173,000,000원이고, 신건 최저가 176,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 최신 거래 171,000,000원보다도 높은 가격이므로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 경매로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 18,888,235원 | 18,888,235원 |
| 3. 가압류 · 재단법인 엘지미소금융재단 | 8,690,368원 | 8,690,368원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,120,655원 | 7,120,655원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,783,026원 | 6,783,026원 |
| 6. 가압류 · 금산농업협동조합 | 40,000,117원 | 40,000,117원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,253,599원 |
배당 산정에서는 채권총액 81,482,401원이 전액 배당되고 소유자 잔여 91,253,599원이 계산되어 있습니다. 다만 임윤미의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액은 130,422,514원이며, 배당순위와 근저당권 이전등기의 관계는 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 김제교육지원청 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 9층이며 기본 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 왕복4차선 및 남측 왕복2차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접하고 가축사육 제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 187,100원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 491세대, 2016.01.29 준공 단지이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가가 최근 거래 가격대보다 높은 점은 환금 시 가격 부담입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임윤미 보증금 확인. 2025.01.06 전입의 대항력 임차인으로 정리되어 있으므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 주식회사 제일건설 점유 확인. 본건 전부 점유, 보증금 1,500원으로 조사됐지만 전입일이 미상입니다. 실제 점유관계와 대항요건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2025.05.26 가압류가 말소기준으로 정리되어 있는 한편, 2021.01.29·2022.12.13 근저당권과 2025.11.17 한국자산관리공사 이전등기가 함께 존재합니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 165,333,333원의 106.5%이고 최신 거래 171,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원으로 산정되어 있습니다. 현재 회차와 가격 차이를 비교해 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 현재 점유자가 존재하므로 체납 관리비와 실제 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 최근 거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 시세 이상, 인수액은 아직 미상”
이 물건은 신건 최저가 176,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 165,333,333원의 106.5%입니다. 최신 거래도 171,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 시세 대비 할인 메리트를 줄 수 없습니다.
더 중요한 것은 임차인입니다. 실제 임차인은 2명이고, 그중 임윤미는 2025.01.06 전입의 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있지만 보증금이 미상입니다. 주식회사 제일건설(대표 허안공)도 본건 전부를 점유하나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 즉 실질취득비용을 176,000,000원으로 확정할 수 없는 상태입니다.
결론은 명확합니다. 신건 가격은 최근 시세 이상이고, 임차인 인수위험은 아직 숫자로 닫히지 않았습니다. 여기에 말소기준 산정과 한국자산관리공사 근저당권 이전등기의 관계까지 원본 대조가 필요합니다. 현재 단계에서는 가격 가점을 줄 이유가 없고, 임차보증금과 등기 순위를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
