전주지방법원 2026타경30116. 전주시 완산구 태평동 123-1의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 유윤영이며, 2006.08.21. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 352,000,000원입니다. 2026.02.03. 김준성의 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 장은진은 2022.02.05. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “명세서상 인수권리 해당사항 없음”이라는 문구만으로 실제 인수부담까지 0원이라고 확정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 첫 번째 조건은 이 선순위 전입자의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 123-1 · 물레방아3길 3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 기호 1-가) 1층 주택 · 지하실 창고 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 등기 면적 117.74㎡ |
| 토지 | 274.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 511,800원/㎡ |
| 소유자 | 유윤영 · 2006.08.21. 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 510,001,240원 / 510,001,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준성 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자 확인이 먼저
현재 소유권은 유윤영에게 있고, 과거의 가압류·가처분·경매·근저당권 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.03.16. 농협은행주식회사 근저당권 352,000,000원이며, 2026.02.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은진 | 117.74㎡ | 2022.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로 보증금 인수액까지 확정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 510,001,240원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 510,001,240원으로 0회 유찰 신건입니다. 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만을 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,001,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,012원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 352,000,000원 | 352,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김준성 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,501,228원 |
현재 배당 계산에서는 채권 442,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 60,501,228원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 510,001,240원 | 442,000,000원 | 0원 | 60,501,228원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 408,000,992원 | 401,520,982원 | 40,479,018원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 326,400,793원 | 321,031,182원 | 120,968,818원 | 0원 |
④ 현황·공부 차이 — 일괄매각 구조 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 주택 면적 차이. 기호 1-가) 주택은 일반건축물대장상 117.93㎡, 등기사항전부증명서상 117.74㎡로 면적이 다릅니다.
- 지하실 용도 차이. 지하실은 공부상 점포지만 현황은 창고입니다.
- 지하실 면적 차이. 실측면적은 72㎡, 등기사항전부증명서상 면적은 48.19㎡입니다.
- 멸실. 기호 1-나)는 현재 멸실 상태입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 1층은 주택이고 지하실은 현황상 창고입니다. 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 274.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·지적재조사사업지구에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장은진 임대차 확인. 보증금, 계약서, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해 대항력·우선변제 및 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 임차보증금이 반영되지 않은 상태일 수 있으므로 실제 취득원가로 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 현재 멸실된 기호 1-나)의 법적·현황상 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 면적·용도 대조. 주택 117.93㎡와 117.74㎡, 지하실 72㎡와 48.19㎡, 점포와 창고의 차이를 현장 및 공부와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가는 510,001,240원이지만 비교 실거래 근거 없이 싸다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 인수액은 아직 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2023.03.16. 농협은행 근저당 352,000,000원이 말소기준이고, 2026.02.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장은진은 그보다 앞선 2022.02.05. 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력·우선변제·미배당 인수액은 확정할 수 없습니다.
여기에 주택·지하실의 면적 및 용도 차이, 멸실된 기호, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 현황 요소도 겹칩니다. 신건 최저가 510,001,240원이 시장가격 대비 유리한지도 확인할 비교거래가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 말소관계만 보고 안전형으로 분류하기보다, 선순위 전입자의 보증금과 일괄매각 현황을 먼저 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
