창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 105호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행의 채권최고액 9,000,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 2024.01.29. 신고 임차인 추인수가 화개숯불갈비 부분을 점유하고 있으며, 보증금은 500,000,000원입니다. 제시된 배당 시뮬레이션은 이 보증금에 대해 우선변제권 없이 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 보증금에서 낙찰가를 차감하는 방식이 아니라, 낙찰가에 500,000,000원을 그대로 더해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 2층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인일 | 2023.10.20 |
| 현황 특이사항 | 내부 가벽을 설치해 분리 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부에 기재된 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 추인수의 신고일은 2024.01.29.로 말소기준일보다 빠릅니다. 등기상 후순위 권리가 정리되는 것과 별개로, 추인수의 보증금 500,000,000원은 매수인이 전액 인수하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 사용 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 보증금 5,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 보증금 5,000,000원 월 500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 보증금 10,000,000원 월 2,400,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 보증금·차임 미상 배당요구 2025.08.29 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 보증금 30,000,000원 월 4,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 6명입니다. 그중 추인수만 신고일이 말소기준일보다 빨라 대항력이 인정된 것으로 제시되어 있습니다. 나머지 5명은 모두 말소기준일 뒤에 신고되어 대항력이 없습니다. 다만 내부 가벽으로 분리 이용 중이고 여러 영업자가 점유하므로, 권리 인수와 별개로 각 점유 부분의 인도·명도 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70% 최저가가 실질적인 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 285,000,000원의 70%인 199,500,000원입니다. 그러나 추인수의 인수 보증금 500,000,000원이 낙찰가와 별도로 더해집니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 699,500,000원이며, 감정가 대비 245.4%입니다. 최저가만 보면 감정가보다 85,500,000원 낮지만, 인수액까지 합치면 감정가보다 414,500,000원 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 199,500,000원 | 500,000,000원 | 699,500,000원 | 14,102,814,104원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 139,650,000원 | 500,000,000원 | 639,650,000원 | 14,161,826,204원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 97,755,000원 | 500,000,000원 | 597,755,000원 | 14,203,125,694원 |
유찰되면 낙찰가 부분은 내려가지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액 500,000,000원이 모든 회차에서 그대로 유지됩니다. 3회 유찰 가정에서도 실질취득액은 597,755,000원으로 감정가 285,000,000원을 크게 웃돕니다. 동일·유사 호실 실거래 비교 없이 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 송미경 | 29,450,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,298,721,104원 중 채권자 예상배당은 195,907,000원이며, 미배당액은 14,102,814,104원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 전액 인수하는 것으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 1~32는 근린생활시설이며, 본건은 신화개타운 2층 건물 중 1층 105호입니다.
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근으로, 근린생활시설과 주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물로 사용승인일은 2023.10.20입니다. 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부 가벽을 설치해 여러 영업 공간으로 분리 이용 중입니다.
- 환금성. 실질취득액이 감정가를 크게 웃돌고 실제 임차인 6명의 점유가 확인돼, 취득 후 사용과 처분 계획은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재확인. 현재 회차 기준 낙찰가 199,500,000원과 추인수 인수 보증금 500,000,000원을 합산한 699,500,000원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
- 추인수 임대차 원본. 임대차계약서, 점유 범위, 신고일, 보증금 지급 자료 및 우선변제권 유무를 원문으로 확인해야 합니다.
- 다수 점유 범위. 105호 안에서 조사된 6개 영업장의 실제 점유 구획과 가벽 설치 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 강근숙 보증금. 봉평막국수 점유자의 보증금과 차임이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 가압류 말소기재 대조. 등기부에는 일부 가압류에 대한 말소등기가 기재되어 있으므로 실제 존속 권리와 배당요구 채권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 근린생활시설의 예정 업종이 지구단위계획과 각종 토지이용 규제에 적합한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역 및 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “보증금 500,000,000원 전액 인수”가 먼저다
이 사건은 후순위 근저당권·가압류·압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 실질취득액은 699,500,000원으로 감정가 285,000,000원의 245.4%입니다.
여기에 실제 임차인 6명, 내부 가벽을 통한 분리 이용, 보증금이 확인되지 않은 점유자까지 존재합니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 선순위 임차인 보증금과 복수 점유가 남는 고위험 근린시설입니다. 현재 조건에서는 권리·가격·명도 모두 보수적으로 판단해야 합니다.