최저가 3.44억이 아니라, 대항력 보증금까지 더한 실질취득 8.44억 — 신화개타운 106호

창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근에 위치한 신화개타운 1층 106호 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 2월 27일 중소기업은행 근저당권이며, 그 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 권리보다 먼저 살펴야 할 변수가 있습니다. 2024년 1월 29일 신고한 임차인 추인수입니다.

추인수는 말소기준일보다 약 한 달 먼저 신고했고, 보증금은 500,000,000원입니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 배당받지 못하며, 현재 제시된 배당 구조에서는 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다. 대항력 포기나 임차권 말소 확약도 확인되지 않으므로, 입찰가는 보증금 5억원을 별도로 더한 총취득비용으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다

등기부상 말소기준은 2024년 2월 27일 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 풍년유통 근저당권, 가압류와 하동군·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 설정된 일부 가압류에는 같은 해 4월 해제·일부해제에 따른 말소등기도 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 핵심은 추인수

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 추인수만 신고일이 말소기준보다 빠르고, 나머지 5명은 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없습니다. 다만 다수 영업점이 점유하고 있어 인도와 영업시설 정리 과정은 단순한 공실 상가보다 복잡할 수 있습니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 5억원은 별도 가산

이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득액입니다. 추인수의 보증금은 현재 계산상 전액 인수이므로, 매 회차 실질취득액은 해당 회차 매각가에 500,000,000원을 더해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)

총 채권액 14,594,671,104원 중 채권자 배당은 338,088,200원이며, 미배당액은 14,256,582,904원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않지만, 대항력 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 부담으로 더해집니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하동군 화개면 탑리 화개장터 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 2023년 10월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재붙임·페인팅, 내부는 몰탈·타일·인테리어 등으로 마감됐습니다.
• 교통·도로. 물건까지 차량 통행이 가능하고 교통상황은 보통입니다. 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 설비. 승강기, 소방 관련 설비와 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 전체 토지는 3,926㎡의 부정형 평지로 상업용 건부지이며, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지에 해당하며 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등이 중첩됩니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 관광지 인근 근린생활시설이고 다수 영업점이 점유 중이므로, 주거용 집합건물보다 매수층과 명도 변수가 제한적일 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차에서는 입찰가에 추인수 보증금 500,000,000원을 더해야 합니다. 최저가 응찰만 가정해도 총액은 843,700,000원입니다.
• 추인수 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금 지급 내역, 점유 범위, 신고 효력과 현재 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 대항력 포기·말소 여부 확인. 별도 확약이 확인되지 않는 상태에서는 보증금 전액 인수를 전제로 판단해야 합니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 제출 문건을 다시 확인해야 합니다.
• 다수 점유자 명도 계획. 실제 임차인 6명이 각기 다른 상호로 영업하고 있습니다. 점유 구획, 시설물 소유, 원상복구와 영업 중단 협의를 확인해야 합니다.
• 강근숙 보증금 확인. 보증금과 월세가 확인되지 않았고 2025년 8월 29일 배당요구가 접수됐으므로, 배당요구서와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 하동군과 국의 압류가 있으며 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다. 최신 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 상가 운영성 검토. 화개장터 인근 입지와 현재 영업 업종을 기준으로 공실 가능성, 임대료 지속성, 시설 유지비와 용도별 수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 법원 제출 문건을 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.44억짜리 상가”가 아니다

표면상 최저가는 343,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 등기상 후순위 채권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 신고한 추인수의 보증금 500,000,000원 전액이 매수인에게 승계된다는 점입니다.

현재 회차에서 실제로 검토해야 할 취득비용은 843,700,000원이고, 감정가보다 352,700,000원 높습니다. 한 차례 더 유찰돼도 740,589,999원, 세 차례 유찰 가정에서도 668,412,999원입니다. 여기에 다수 영업점 명도와 상업시설의 제한된 환금성까지 더해집니다. 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수 때문에 가격 경쟁력은 매우 낮습니다.