최저가 4.984억보다 중요한 ‘보증금 5억 인수’ — 하동 신화개타운 107호

창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근에 있는 신화개타운 1층 107호 근린상가입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원이며, 그 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리 소멸만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준일보다 앞선 2024.01.29. 전입 임차인 추인수가 보증금 500,000,000원으로 조사됐고, 배당추정상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 승계합니다.

현재 최저매각가는 498,400,000원이지만 이것이 매수인의 최종 취득비용은 아닙니다. 매각대금 외에 임차보증금 500,000,000원을 반환해야 하므로 실질취득은 998,400,000원입니다. 감정가 712,000,000원보다 286,400,000원 높은 금액으로, 이 사건의 판단 기준은 ‘최저가가 얼마나 내려왔는가’가 아니라 인수액을 포함해 실제로 얼마를 부담하는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다

말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 주식회사풍년유통 근저당권, 하동군·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 등기된 가압류 3건에는 2024년 4월 말소 기록이 있으나, 배당추정에는 해당 채권액이 포함돼 있으므로 입찰 전 등기사항과 배당관계의 일치 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명

실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 추인수를 제외한 5명은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 상가 전체에 여러 영업자가 점유하고 있어, 법률상 승계가 없더라도 인도명령·영업장 이전·집기 반출 등 실제 명도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다. 특히 추인수는 보증금 반환 전까지 점유를 유지할 가능성이 있어 가격 문제와 명도 문제가 동시에 남는 사건입니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다

현재 회차 최저가는 498,400,000원으로 감정가 712,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 500,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 실질취득은 998,400,000원, 감정가 대비 140.2%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 498,400,000원 가정)

매각대금에서는 집행비용 7,384,000원을 제외한 491,016,000원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 추인수의 보증금 500,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 화개장터 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 주택이 소재합니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일은 2023.10.20.입니다.
• 교통·도로. 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 설비. 승강기설비, 소방 관련 설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린상가이고 실제 임차인 6명이 점유하는 구조여서, 아파트처럼 표준화된 거래가격보다 상권·임대수익·명도상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한가 산정. 최저가에 추인수 보증금 500,000,000원을 더한 금액을 총취득비용으로 놓고 판단해야 합니다.
• 추인수 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 점유 범위, 보증금 지급자료, 전입일, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 명도비용 반영. 실제 임차인 6명이 영업 중인 구조이므로 인도명령, 집기 철거, 영업장 이전과 협의비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 강근숙 보증금 확인. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 월세가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 문건을 보완 확인해야 합니다.
• 가압류 말소기록 대조. 등기상 일부해제·해제 기록과 배당추정에 포함된 채권의 관계를 등기사항전부증명서 및 배당요구 문건으로 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 하동군과 국의 압류가 있으므로 당해세와 체납세액을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 상권·임대수익 검증. 화개장터 인근 근린상가의 실제 공실, 임대료, 영업 지속 가능성과 1층 107호의 개별 가치를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “140.2% 실질취득”

이 사건은 말소기준 이후의 담보권과 압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 낙찰자의 경제적 부담을 결정하는 핵심은 등기부가 아니라 대항력 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원입니다. 현재 최저가 498,400,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 998,400,000원으로 감정가의 140.2%입니다.

제공된 유찰 시나리오대로라면 3회 유찰 시에도 실질취득이 744,215,999원으로 감정가를 웃돕니다. 여기에 실제 임차인 6명의 점유와 명도 부담, 근린상가의 제한적인 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 내려갔지만 총취득비용은 낮지 않습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수와 명도비용을 포함한 전체 부담을 기준으로 판단해야 합니다.