전주지방법원 2025타경20712. 익산시 왕궁면 흥암리의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호3(가)는 공장, 기호6(나)는 사무실, 기호6(다)는 공장 및 사무실로 이용됐으며 모두 현 공실로 조사됐습니다. 등기부 건물은 왕궁면 흥암리 558-15 제1동, 도로명주소 후암길 19-30으로 표시됩니다.
권리의 기준점은 2022.07.29 설정된 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 설정된 대양판지 350,000,000원, 바로씨앤피 300,000,000원, 신안포장산업 120,000,000원의 근저당권과 가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 점유관계가 더 중요합니다. 실제 임차인은 2명이고 그중 유한회사 성지포장의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20712 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 흥암리 558-12 |
| 등기부 건물 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 흥암리 558-15 제1동 · 후암길 19-30 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 및 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 2,315㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사에스팩 |
| 감정가 / 최저가 | 966,672,340원 / 966,672,340원 (신건) |
| 청구금액 | 666,026,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2022.07.29 광주은행 근저당권 840,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.09.25 확정채권양도를 원인으로 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사에 이전됐고, 2025.04.14 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 대양판지·바로씨앤피·신안포장산업의 후순위 근저당과 기술보증기금 가처분, 각 가압류·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성옥 | 55평방미터 | 2023.04.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 성지포장 | 760평방미터 | 2013.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박성옥은 2023.04.11 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 유한회사 성지포장은 2013.01.03 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득비용은 최저가 966,672,340원에 미확정 인수액을 더해 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
이 사건에는 동일 물건군의 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 만큼 가격 판단의 출발점은 966,672,340원 + 실제 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 966,672,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,066,723원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대양판지주식회사 | 350,000,000원 | 114,605,617원 |
| 4. 근저당 · 주식회사바로씨앤피 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신안포장산업주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 첨단포장산업 주식회사 | 42,698,678원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 955,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,169,881원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 81,900,737원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 차재필 | 6,754,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,705,523,296원 중 예상 배당은 954,605,617원, 미배당은 1,750,917,679원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 가능 점유자의 보증금은 확인되지 않았으므로 실질 인수위험은 별도 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 후암마을 북서측 인근으로, 국가식품클러스터 산업단지 주변의 소규모 공장이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에서 국가식품클러스터 산업단지 내부도로와 연결되며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호3(가)는 공장, 기호6(나)는 사무실, 기호6(다)는 공장 및 사무실로 이용됐으며 감정평가 당시 모두 공실입니다.
- 토지. 토지면적 2,315㎡, 공장용지·공업용·평지·사다리형이며 용도지역은 계획관리지역입니다. 공시지가는 50,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역이 포함·접하며, 준보전산지·국가산업단지·일반공업지역·지구단위계획구역·완충녹지·경관녹지 등이 접합니다.
- 공부 차이. 기호5는 공부상 지목이 임야이나 현황은 공장용지(나대지)로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 유한회사 성지포장의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 박성옥 임차관계. 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 전입일 2023.04.11로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당 규모가 변동될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다. 자동평면프레스기는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 공장 현황. 감정평가 당시 공장·사무실은 공실이므로 실제 가동 가능 상태, 설비 상태, 명도 및 잔존 물품 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 기호5는 공부상 임야와 현황 공장용지(나대지)가 다르므로 이용·인허가 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 선순위 가능 임차보증금까지 포함한 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 담보권·가압류·압류·가처분이 매각으로 소멸해 정리가 명확해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 유한회사 성지포장이 2013.01.03 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다.
신건 최저가는 966,672,340원이지만 이 금액을 곧바로 총 취득비용으로 볼 수 없습니다. 1회 유찰 773,337,872원, 2회 유찰 618,670,297원으로 내려가더라도 선순위 가능 점유자의 보증금 승계 여부가 해결되지 않으면 실질 비용은 별개입니다. 후순위 권리 소멸은 확인됐지만, 입찰 전 임대차 실체 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
