전주지방법원 2025타경20719. 군산시 오식도동 자유무역지역의 공장·사무실 이용 건물입니다. 감정 이용상태는 기호 1·3·4가 공장, 기호 2가 사무실이며, 사건 비고에는 일괄매각·공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함·건물만 매각이라고 명시돼 있습니다. 등기상 소유자는 픽스테아주식회사이고, 말소기준권리는 2017.03.24 설정된 중소기업진흥공단의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 설정된 고형곤·조시창 근저당과 2025년 가압류 4건, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수보다 훨씬 중요하게 봐야 할 부분은 토지를 취득하지 않는 건물 매각 구조와 자유무역지역 부지 이용 자격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20719 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 512-1 1동 · 자유무역3길 40-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장 및 사무실 이용 |
| 소유자 | 픽스테아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,341,332,000원 / 4,341,332,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,591,073,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 관련 현황 | 공장용지 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 토지면적 8,489.5㎡ · 공시지가 103,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2017.03.24 중소기업진흥공단 근저당입니다. 이후의 고형곤 468,000,000원, 조시창 396,000,000원 근저당과 2025년 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021~2024년에 있었던 일부 가압류·압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인·점유 관계
확인되는 실제 임차인은 박상규 1명입니다. 전입일은 2024.04.15로 말소기준권리 2017.03.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상규 | 2024.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 4,341,332,000원, 비교 시세는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,341,332,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 매수인의 실질취득금액도 4,341,332,000원입니다.
유찰 시 최저가는 1회차 3,473,065,600원, 2회차 2,778,452,480원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 유찰할수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,341,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 45,813,320원 |
| 1. 근저당 · 중소기업진흥공단 | 3,120,000,000원 | 3,120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고형곤 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조시창 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 296,795,045원 | 296,795,045원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 224,360,000원 | 14,723,635원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 602,039,548원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 343,433,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,450,628,218원 중 예상 배당액은 4,295,518,680원, 미배당액은 1,155,109,538원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·부지 이용 및 환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 기호 1·3·4는 공장, 기호 2는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 전기설비·급배수설비·위생설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 성격. 공장용지, 일반공업지역, 국가산업단지, 지구단위계획구역이며 토지면적은 8,489.5㎡입니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 핵심 제한. 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률에 따른 입주자격 및 입주계약이 필요한 부지로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 공장·사무실·기계기구를 포함한 산업용 자산에 토지 사용 자격 문제가 결합돼 있어 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유권 범위. 이 사건은 건물만 매각으로 명시돼 있으므로 낙찰로 취득하는 권리의 범위를 매각목록과 원본 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
- 자유무역지역 입주자격. 군산자유무역지역관리원에 입주자격·입주계약 가능 여부를 확인해야 합니다. 적격 여부가 실제 사용가치에 직접 연결됩니다.
- 기계기구 범위. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함된 일괄매각이므로 목록과 현존 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 박상규 점유관계. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 공장·사무실·기계기구와 부지 사용권을 묶어 별도 경제성 검토가 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 1,155,109,538원이지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 공장을 쓸 수 있느냐가 본질”
이 사건은 겉으로 보면 채권관계가 복잡합니다. 근저당 3건과 여러 가압류·압류가 얽혀 있고, 감정가도 4,341,332,000원에 달합니다. 그러나 권리분석의 결론 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 박상규 역시 2024.04.15 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
문제는 다른 곳에 있습니다. 건물만 매각되고, 공장부지는 자유무역지역으로 입주자격·입주계약이 요구될 수 있으며 적격 여부에 따라 소유권 행사 제한 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 기계기구까지 포함된 산업용 자산이므로 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 평가하기에는 사용·처분 구조가 까다롭습니다. 최근 실거래 비교 근거도 없어 가격 가점 역시 줄 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 사용권과 환금성 검토 난도는 높다. 이 사건의 승부처는 바로 그 부분입니다.
