창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근 신화개타운 1층 111호 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별개로, 추인수가 말소기준권리보다 앞선 2024.01.29. 전입했고 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다.
추인수의 보증금은 500,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영됐습니다. 따라서 매각대금에서는 0원을 배당받으며, 보증금 전액이 매수인에게 남습니다. 이 사건에서는 낙찰대금이 보증금의 일부를 상쇄하지 않습니다. 현재 회차라면 낙찰대금 246,400,000원과 인수보증금 500,000,000원을 합친 746,400,000원이 권리상 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 111호 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준인 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 중소기업은행의 1,800,000,000원 근저당권, 주식회사풍년유통의 875,771,104원 근저당권, 하동군·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 접수된 가압류 3건에는 2024년 4월 말소등기도 이어져 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위는 추인수 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 추인수만 말소기준권리보다 앞선 전입자로 대항력이 있습니다. 나머지 5명은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 / — | 대항력 有 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 / 2,400,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 대항력 無 | 배당요구 2025.08.29 | 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 4,500,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 |
후순위 임차인 5명의 보증금은 매수인이 승계하는 것으로 반영되지 않았습니다. 다만 여러 영업장이 점유 중이므로, 인도 범위와 각 영업장의 실제 점유부분을 확인해야 합니다. 강근숙은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 인수보증금 500,000,000원은 그대로
이 사건에서 회차별 실질취득액은 낙찰대금 + 추인수 인수보증금 500,000,000원입니다. 추인수의 예상배당액이 모든 회차에서 0원이므로, 인수액을 보증금에서 낙찰가를 뺀 차액으로 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰대금 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,400,000원 | 500,000,000원 | 746,400,000원 | 212.0% |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 172,480,000원 | 500,000,000원 | 672,480,000원 | 191.0% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 120,735,999원 | 500,000,000원 | 620,735,999원 | 176.3% |
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 인수. 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 242,150,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 4,249,600원과 중소기업은행 1순위 근저당 242,150,400원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 14,027,120,704원이며, 추인수의 보증금 500,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수할 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화개장터 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물로, 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다수 영업장이 점유한 근린시설이므로 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있고, 명도와 임대관계가 거래가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 차액으로 줄이지 말 것. 추인수의 배당액이 0원이므로 현재 인수액은 253,600,000원이 아니라 보증금 전액인 500,000,000원입니다.
- 실질취득액 기준 검토. 현재 회차는 746,400,000원, 2회 유찰 시 672,480,000원, 3회 유찰 시 620,735,999원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추인수 점유·계약 원본 확인. 화개숯불갈비의 실제 점유범위, 임대차계약서, 사업자등록, 보증금 지급내역과 대항력 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 나머지 5명은 대항력이 없는 것으로 조사됐지만, 각 영업장의 실제 점유부분과 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 강근숙 임대차 확인. 배당요구일은 2025.08.29이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 제출서류를 대조해야 합니다.
- 세금·관리비·시설 상태. 하동군과 국의 압류 관련 세금, 공용부분 관리비, 영업시설 철거와 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 전액 인수보증금이 먼저다”
이 물건의 핵심은 감정가 352,000,000원이나 최저가 246,400,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 추인수의 보증금 500,000,000원이 배당표에서 0원을 배당받고 매수인에게 전액 승계된다는 점입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 746,400,000원입니다. 2회 유찰 시에도 672,480,000원, 3회 유찰 시에도 620,735,999원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 다수 영업장의 점유 문제는 그대로 남습니다. 최저가만 보면 70%, 실질취득으로 보면 감정가의 212.0%. 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.