전주지방법원 2025타경21111. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 4층 401호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김종주 근저당, 김영실 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김병기 임차권이 이어지며, 경매로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
특히 임차권자 김병기의 보증금은 245,000,000원으로 크지만, 주민등록일자 2022.12.08.은 말소기준일 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 현재 경매가격이 최근 실거래 시세를 크게 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21111 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 22층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 35,280,000,000원이고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.21. 김종주 근저당 500,000,000원, 2023.12.27. 김영실 가압류 875,191,256원, 2025.07.15. 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다.
김병기 임차권은 2024.10.15. 등기됐으며 보증금 245,000,000원, 임대차계약일 2022.08.03., 점유개시일 2022.11.14., 주민등록일 2022.12.08., 확정일자 2023.02.22.입니다. 주민등록일이 말소기준일보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병기 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2022.12.08 / 2023.02.22 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 3.05억은 최근 12개월 평균의 135.8%
송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일 2022.09.29.인 아파트입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.95㎡ 실거래는 최근 7건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08월 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 305,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 135.8%입니다. 실거래 최고가 255,000,000원보다도 높고, 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 따라서 전체 평균이든 최근 평균이든 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 305,000,000원 중 집행비용 5,070,000원을 제외한 299,930,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권과 신청채권자 배당은 0원으로 추정되지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 36,600,261,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 36,660,407,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 36,708,524,056원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 가격 244,000,000원은 최근12개월 평균 224,571,428원 및 최신 거래 215,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 가격 195,200,000원은 두 기준보다 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 회차별 가격 위치를 먼저 보는 편이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 4층 401호이며, 도시가스 난방·엘리베이터·소방설비·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 294세대, 2022.09.29. 준공 아파트로 동일면적 최근 거래 7건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 거래 범위를 웃돕니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 실질취득가 305,000,000원은 최근12개월 평균 224,571,428원의 135.8%입니다. 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 임차권 원본 대조. 김병기의 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 임차권등기 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 민간임대주택 등록 및 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 매각 이후의 법적 효과를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표는 추정치. 현재 계산은 집행비용 및 등기상 채권액을 기준으로 하며 실제 배당은 채권신고·세금·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건은 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 무거워 보이지만, 전입일이 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 핵심 위험은 비교적 정리돼 있습니다.
하지만 현재 최저가 305,000,000원은 최근12개월 동일면적 평균 224,571,428원의 135.8%, 최신 거래 215,000,000원 및 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 244,000,000원조차 최근 평균보다 높고, 제공된 시나리오에서는 2회 유찰 가격 195,200,000원부터 최근 거래 기준 아래로 내려갑니다. 결론은 명확합니다. 권리분석은 통과, 신건 가격은 보류.
