전주지방법원 2025타경21115. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 18층 1802호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 등기상 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 김영신 근저당권, 김지연 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 249,500,000원이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 김지연의 점유개시는 2022.10.31., 전입신고는 2022.11.01.로 말소기준권리 2022.10.18.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 예상 매각가 315,000,000원에서 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 실질취득가는 최저가와 같은 315,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 18층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 채권최고액 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 기록도 함께 존재합니다. 이후 2023.12.12. 김영신 근저당권 200,000,000원, 2024.10.11. 김지연 임차권등기 249,500,000원, 2025.07.16. 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리된 후순위 권리와 별개로, 우리은행 근저당권의 실제 채권·배당 범위는 입찰 전 등기 원문과 배당자료를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 계약 2020.06.20 점유 2022.10.31 전입 2022.11.01 확정 2023.11.06 배당요구 2024.10.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김지연은 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 것으로 확인되지만, 우선변제의 구체적인 배당순위는 확정적으로 제시되어 있지 않습니다. 다만 매수인 관점에서는 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.15억은 최근 거래 범위를 크게 웃돈다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9502㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 7건이고, 평균은 224,571,428원, 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
신건 최저가이자 실질취득가인 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 최근 실거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 두고 “경매라서 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수액이 0원이라는 장점이 가격 부담을 상쇄하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 근저당 · 김영신 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당은 집행비용 5,210,000원과 우리은행 309,790,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 김영신과 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 35,419,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 35,481,828,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 35,531,522,400원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 이 물건은 유찰될수록 실질취득가도 실제 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 315,000,000원은 최근 시세를 크게 웃돌지만, 1회 유찰 시 252,000,000원, 2회 유찰 시 201,600,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 회차와 이후 회차를 동일한 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 18층 1802호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트부지이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래 7건이 확인되며, 거래가격은 210,000,000원부터 255,000,000원까지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세로 착각하지 않기. 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 임차인 기준일 재확인. 김지연의 점유개시 2022.10.31., 전입 2022.11.01.과 말소기준 2022.10.18.의 선후관계를 원문으로 다시 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날의 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기록이 함께 존재하므로 실제 배당기준을 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음이지만, 매각 후 등기 처리와 임대 관련 사항은 원문 확인이 필요합니다.
- 유찰 가격 시나리오 구분. 현재 315,000,000원, 1회 유찰 252,000,000원, 2회 유찰 201,600,000원은 가격평가가 완전히 달라지는 구간입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 탈락”
이 사건은 큰 보증금이 보인다는 이유만으로 인수형 경매로 볼 물건은 아닙니다. 실제 임차인 김지연의 전입신고는 말소기준권리 이후이고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 결론만 놓고 보면 비교적 명확합니다.
반면 가격은 강한 경고 구간입니다. 신건 최저가이자 실질취득가 315,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 224,571,428원의 140.3%이고, 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 역시 215,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 유찰을 거쳐 가격이 실제 거래권에 들어오는지입니다.
