전주지방법원 2025타경21119. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 19층 1902호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.12.07 홍영주 근저당권, 2024.10.21 최현석 주택임차권, 2025.07.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 최현석입니다. 임대차계약일은 2020.06.14지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록·점유개시일은 2022.11.14입니다. 이는 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 보증금 249,500,000원이 등기돼 있어도 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 집계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 19층 1902호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 19층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.10.18 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최현석의 전입·점유개시는 2022.11.14로 그보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.10.21입니다. 따라서 최현석 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최현석 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.14 | 2023.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 있음 · 2024.10.21 |
또한 갑구에는 2022.10.18 민간임대주택등기가 있으며, 2020.03.20 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 307,000,000원은 최근 시세보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06~2026.08에 7건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08 215,000,000원입니다. 신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.7%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 예상배당 기준으로 집행비용 5,098,000원을 제외한 매각대금은 선순위 주식회사우리은행 근저당권에 301,902,000원이 배당되고, 홍영주 근저당권과 주택도시보증공사 청구에는 배당이 발생하지 않습니다. 총 미배당액은 36,527,598,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터, 서측·남측으로 폭 약 7-8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 저촉·접합 사항이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 19층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 표본은 7건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 307,000,000원이 최근 12개월 평균 224,571,428원의 136.7%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 245,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 196,480,000원에서 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려갑니다.
- 임차권 확인. 최현석은 전입·점유 2022.11.14로 말소기준권리 2022.10.18 이후라 대항력은 없지만, 임차권등기와 배당요구 내용을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 변경기재 확인. 을구 1-1의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 기재와 예상배당의 35,280,000,000원 기준 사이의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력을 원본 등기 및 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유상태와 관리비 체납 여부는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 신건 가격은 보류
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 136.7%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 245,600,000원조차 최근 평균보다 높으며, 2회 유찰가 196,480,000원에서야 최근 실거래 기준 아래로 내려갑니다. 따라서 권리는 합격, 현재 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다. 다만 을구 근저당 변경기재와 예상배당 기준의 차이는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
