전주지방법원 2025타경21123. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 17층 1704호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 27층 건물의 17층이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.95㎡입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 기준점은 2022.10.18 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김은경의 임대차계약일은 2020.06.17이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일과 점유개시일이 모두 2022.10.31로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없는 것으로 확인됩니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원인데 현재 최저가는 315,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 140.3%여서 신건 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 27층 중 17층 |
| 동일 면적 실거래 기준 | 84.95㎡ · 송학크레지움캐슬 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인 1명, 대항력 없음·인수 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.12.27 김영실 가압류, 2024.10.11 김은경 주택임차권등기, 2025.07.16 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김은경 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 249,500,000원 | 전입 2022.10.31 확정 2022.10.31 임차권등기 2024.10.11 | 대항력 없음 우선변제: 배당요구 승계 없음 |
김은경의 임대차계약일은 2020.06.17이지만, 주민등록과 점유개시는 2022.10.31입니다. 말소기준인 2022.10.18보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.11 접수되어 있으나, 현재 매각가 기준 배당 시뮬레이션에서는 선순위 우리은행 근저당권에 매각대금이 소진되는 구조입니다. 그럼에도 대항력 없는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 있으며 등록 원인은 2020.03.20입니다. 다만 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 민간임대주택등기와 우리은행 변경등기는 이 사건에서 원문 대조 가치가 가장 높은 부분입니다.
② 시세 비교 — 신건 315,000,000원은 최근 평균의 140.3%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06부터 2026.08까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 평균의 140.3%이며, 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가를 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 5,210,000원과 우리은행 309,790,000원으로 매각대금 315,000,000원이 전부 소진됩니다. 후순위 배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 있는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 동측 약 25미터 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 17층으로, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 7건이 확인되며 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 이 거래 범위를 상회합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 ‘할인’으로 보지 말 것. 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.3%입니다. 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 회차를 분리해서 판단. 1회 유찰 시 252,000,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 201,600,000원으로 내려가야 최근 평균과 최신 거래 아래에 진입합니다.
- 임차인 권리 확인. 김은경은 보증금 249,500,000원, 전입·확정일자 2022.10.31, 임차권등기 2024.10.11이며 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 현재 점유상태와 명도 상황은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용이 배당순위와 금액 판단에 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 관련 등기내용을 원문과 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건과 최신 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 가격은 아니다
이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권이고, 실제 임차인 김은경은 전입·점유가 2022.10.31로 뒤여서 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리도 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격은 강한 경고 신호입니다. 실질취득 315,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 140.3%이고 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 가격 252,000,000원도 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 현 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 2회 유찰 가격 201,600,000원 구간부터 시세와의 관계가 달라집니다. 다만 그 전에 우리은행 근저당 변경등기와 공동담보 해제 내용을 반드시 원문 대조해야 합니다.
