전주지방법원 2025타경21477. 소유자는 유한회사아리울이고, 건물 등기에는 전북특별자치도 군산시 옥구읍 옥정리 30-7 1동, 도로명주소는 옥구읍 은파순환길 240-21로 표시됩니다. 한편 사건 소재지는 옥정리 30-6으로 제시돼 사건 소재지와 건물 등기 표시가 서로 다릅니다. 권리분석 이전에 매각대상 표시를 원문과 대조해야 하는 이유입니다.
권리의 기준점은 2020.02.06 설정된 금강새마을금고 근저당입니다. 이후의 이정희·고나현·서경민· 최병용 근저당과 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사상 이정운이 점유자로 확인되면서도 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 배당모형의 인수액 0원만 보고 명도·보증금 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21477 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 군산시 옥구읍 옥정리 30-6 |
| 등기 건물 표시 | 전북특별자치도 군산시 옥구읍 옥정리 30-7 1동 · 옥구읍 은파순환길 240-21 |
| 용도 | 기타 · 등기사항전부증명서상 건물 |
| 소유자 | 유한회사아리울 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 584,870,100원 / 584,870,100원 (신건) |
| 청구금액 | 168,778,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 임야 · 2,483.0㎡ · 자연림 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 20,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.02.06
말소기준은 금강새마을금고 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 773,500,000원이 기재됐고, 2022.05.24에는 해당 근저당의 채권최고액을 410,000,000원으로 변경한 등기가 존재합니다. 그런데 예상배당은 금강새마을금고 채권을 773,500,000원 기준으로 계산하고 있어, 배당순위 자체보다 실제 피담보채권 및 변경등기의 효력을 원문으로 확인할 필요가 큽니다.
그 뒤 2020.02.07 이정희 근저당 160,000,000원, 2022.05.26 고나현 근저당 60,000,000원, 2023.11.09 국가 압류, 2024.09.27 서경민 근저당 90,000,000원, 2025.01.24 최병용 근저당 39,000,000원 등이 설정됐습니다. 이 권리들은 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘유’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정운 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 이정운 1명입니다. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 별도의 점유자로 조사된 사례입니다.
③ 가격 판단 — 신건 584,870,100원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 584,870,100원입니다. 1회 유찰 시 467,896,080원, 2회 유찰 시 374,316,864원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 가격이며, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 실거래 비교 근거는 없습니다. 따라서 감정가와 같다는 이유나 향후 유찰폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,870,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,248,701원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 773,500,000원 | 576,621,399원 |
| 3. 근저당 · 이정희 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고나현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서경민 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최병용 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 1,122,500,000원, 채권자 배당액은 576,621,399원, 미배당은 545,878,601원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 금강새마을금고 근저당의 2022.05.24 채권최고액 변경등기와도 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 지목·이용. 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림이며 면적은 2,483.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역과 준보전산지가 포함된 것으로 표시됩니다.
- 지형. 완경사·부정형 토지로 조사됐습니다.
- 도로. 도로접면은 맹지로 표시됩니다.
- 공시지가. 20,300원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함·접함으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 이정운 확인. 전입세대열람, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 개시시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이정운이 등기상 근저당 채무자로도 나타나는 만큼 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 금강새마을금고 근저당 원문 대조. 최초 채권최고액 773,500,000원과 2022.05.24 변경 후 410,000,000원 기록을 배당표와 대조해야 합니다.
- 매각대상 표시 확인. 사건 소재지 옥정리 30-6과 건물 등기 옥정리 30-7 1동의 차이를 원문에서 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 현황상 도로접면이 맹지이므로 실제 출입로와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않으므로 감정가만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되는지 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 구조보다 점유·물건 특정이 먼저다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 복잡한 선순위 등기 인수형은 아닙니다. 그러나 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이정운의 전입·보증금이 미상이라 대항력이 확정되지 않았고, 사건 주소와 건물 등기 표시가 서로 다르며, 토지는 자연녹지지역의 임야·자연림·맹지로 조사됐습니다.
또한 현재 신건 최저가 584,870,100원을 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거가 없고, 선순위 금강새마을금고 근저당에는 773,500,000원에서 410,000,000원으로의 채권최고액 변경 기록이 존재하는 반면 배당모형은 773,500,000원을 기준으로 합니다. 따라서 이 물건은 “후순위 등기는 소멸하지만, 확인되지 않은 점유와 물건 특정·배당 기준이 남아 있는 확인형 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 가격 자체보다 원문 확인이 선행돼야 합니다.