창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 신화개타운 1층 119호 근린생활시설입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행·주식회사풍년유통의 근저당권, 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 추인수는 말소기준권리보다 앞선 2024.01.29. 신고자로, 보증금은 500,000,000원입니다. 배당 시나리오상 이 임차인에게 매각대금에서 배당되는 금액은 0원이고, 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 119호 |
| 도로명주소 | 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 건물 · 사용승인 2023.10.20. |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 승계
말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 뒤에 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년의 가압류 3건은 이후 일부해제 또는 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
현황조사에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 앞선 신고자는 추인수 1명이며, 나머지 5명은 말소기준권리 이후 신고자로 대항력이 없습니다.
| 임차인 / 점유표시 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29. | 500,000,000원 | — | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 500,000,000원 승계 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07. | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10. | 10,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.08.29. | 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26. | 30,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
추인수는 우선변제권 없이 대항력만 인정되는 구조로 분석됐습니다. 매각대금에서 보증금을 회수하지 못하므로 낙찰자는 임대차 종료와 명도 과정에서 500,000,000원을 별도로 부담해야 합니다. 강근숙은 배당요구를 했으나 보증금이 미상이고, 배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서는 변동될 수 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 감정가보다 높다
인수보증금은 낙찰가에서 차감하는 금액이 아닙니다. 낙찰자가 법원에 내는 낙찰가에 더해지는 별도 부담입니다. 각 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 418,600,000원 | 500,000,000원 | 918,600,000원 | 153.6% |
| 2회 유찰 시 49% | 293,020,000원 | 500,000,000원 | 793,020,000원 | 132.6% |
| 3회 유찰 시 34% | 205,114,000원 | 500,000,000원 | 705,114,000원 | 117.9% |
④ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,586,000원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 매수인 전액 승계 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 412,014,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 418,600,000원 중 집행비용 6,586,000원을 제외한 412,014,000원이 중소기업은행의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 추인수의 보증금은 매각대금에서 배당되지 않으며, 500,000,000원 전액이 매각대금 밖에서 매수인 부담으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하며, 남측에 남도교차로가 있고 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일은 2023.10.20.이며, 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 영업수요와 임대관계의 영향을 받으므로, 다수 점유자의 영업·명도 상황과 일괄매각 범위를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현 회차 기준 418,600,000원이 아니라 918,600,000원을 총부담의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원의 실제 지급 여부, 임대차 목적물과 점유 범위, 신고일과 현재 점유 상태를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력 임차인은 보증금 반환과 명도가 연결될 수 있으므로 반환 재원과 협상기간을 별도로 계산해야 합니다.
- 다른 임차인 점유 확인. 실제 임차인 6명의 영업 여부와 각 점유 구역을 확인하고, 강근숙의 보증금과 최우선변제 가능성을 보완 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 포함되는 호수·토지·공용부분의 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 점검. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 근린생활시설의 내부 상태, 영업시설, 관리비와 공과금, 출입 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “418,600,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 임차인의 500,000,000원 보증금이 전액 매수인에게 승계된다는 사실이 훨씬 중요합니다. 현 회차 실질취득액은 918,600,000원으로 감정가의 153.6%입니다.
2회 유찰 시에는 793,020,000원, 3회 유찰 시에도 705,114,000원이므로 유찰이 진행돼도 실질취득액은 감정가를 웃돕니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 그 소멸만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 등기권리는 소멸, 임차보증금은 승계. 이 사건은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합계로 판단해야 하는 대표적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.