창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리, 화개장터 남동측 인근에 있는 신화개타운 1층 121호 근린생활시설입니다. 소유자는 화개옥로타운주식회사이며, 2024년 2월 27일 중소기업은행의 채권최고액 9,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리보다 앞서 점유한 대항력 임차인이 핵심 변수입니다.
추인수는 화개숯불갈비 부분에 관하여 2024년 1월 29일자로 조사됐고, 이는 말소기준일인 2024년 2월 27일보다 빠릅니다. 보증금은 500,000,000원, 우선변제권은 없으며 배당표상 배당액도 0원입니다. 따라서 보증금은 낙찰대금에서 정산되는 것이 아니라 낙찰자가 전액 별도로 인수합니다. 현재 회차 총부담은 418,600,000원에 500,000,000원을 더한 918,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 1층 121호 도로명: 경상남도 하동군 화개면 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2024년 2월 27일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사풍년유통 근저당, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가압류 3건에는 일부해제·해제에 따른 말소등기 이력이 있으나, 배당 시뮬레이션에는 해당 채권들이 반영돼 있으므로 원본 등기와 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 / 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 해당 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 없으며, 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 추인수 1명만 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 나머지 5명은 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 다만 강근숙은 보증금이 확인되지 않은 상태에서 2025년 8월 29일 배당요구를 했으므로, 보증금과 우선변제 범위는 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 유찰돼도 5억원 인수는 그대로 더해진다
이 사건의 가격은 최저매각가만으로 비교하면 안 됩니다. 각 회차의 낙찰대금에 추인수 보증금 500,000,000원을 별도로 더한 금액이 매수인의 총부담입니다. 현재 회차는 918,600,000원, 2회 유찰 시 793,020,000원, 3회 유찰 시에도 705,114,000원입니다.
| 회차 | 낙찰대금 | 별도 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 418,600,000원 | 500,000,000원 | 918,600,000원 | 153.6% |
| 2회 유찰 시 49% | 293,020,000원 | 500,000,000원 | 793,020,000원 | 132.6% |
| 3회 유찰 시 34.3% | 205,114,000원 | 500,000,000원 | 705,114,000원 | 117.9% |
④ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,586,000원 |
| 인수. 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 매수인 별도 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 412,014,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 418,600,000원은 집행비용 6,586,000원과 중소기업은행 412,014,000원으로 전부 소진됩니다. 채권 미배당액은 13,857,257,104원이며, 추인수 보증금 500,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 별도로 부담합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 하동군 화개면 탑리 화개장터 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 남측에 남도교차로, 남동측과 서측에 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 승강기·소방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지로, 토지면적은 3,926㎡이고 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수익·점포 구성·공실·영업 인도 여부에 따라 매수층이 달라지므로, 낮은 최저가보다 실제 점유관계와 총투입금 검토가 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총입찰원가 재산정. 현재 회차는 낙찰대금 418,600,000원과 인수 보증금 500,000,000원을 합친 918,600,000원이 출발점입니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 점유 범위, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 사업자등록 상태와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금은 차액이 아니라 전액. 예상배당이 0원이므로 보증금 500,000,000원 전액을 별도 부담하는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 배당요구일은 2025.08.29로 확인되지만 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 신화개타운의 매각 대상 호수·대지권·공용부분 및 각 점포의 점유 범위를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 명도·영업 인도. 실제 임차인이 6명이고 여러 영업장이 조사됐으므로, 낙찰 후 점포별 인도와 영업시설 처리에 드는 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 하동군과 국의 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공용 관리비 체납도 관리주체에 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”가 아니라 “총부담 153.6%”
이 사건은 후순위 등기권리보다 선순위 임차보증금 인수가 본질입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 418,600,000원이지만, 추인수 보증금 500,000,000원을 별도로 더한 실질취득은 918,600,000원입니다. 이는 감정가의 153.6%로, 최저가만 보고 저가 매수로 판단할 수 없습니다.
추가 유찰 역시 해답이 되지 않습니다. 2회 유찰 시 총부담은 793,020,000원, 3회 유찰 시에도 705,114,000원으로 감정가를 웃돕니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 대항력 임차보증금 500,000,000원은 그대로 남고 실제 임차인도 6명입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 5억원 전액 인수이고, 가격 판단의 기준은 4.186억원이 아니라 9.186억원입니다.