전주지방법원 2024타경32410. 부안군청 동측 인근의 주택 및 점포와 토지가 함께 걸린 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 김용구 7분의 5, 손태혁 7분의 2이고, 2024년 7월 22일 손태혁이 김용구 지분에 강제경매를 신청했습니다. 매각물건명세서 비고에는 토지·건물 일괄매각이면서 지분매각으로 적혀 있고, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 따라서 숫자상 낙찰가만 보는 일반적인 단독소유 주택 경매와는 구조가 다릅니다.
권리의 기준점은 2014년 7월 10일 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 6,500,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가처분, 가등기, 현재 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 김용선의 전입일도 2023년 6월 16일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 때문에 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 큰 위험은 등기 인수금액이 아니라 지분관계와 토지 사용관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경32410 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 246-6 · 전북특별자치도 부안군 부안읍 당산로 111-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 점포 |
| 공유관계 | 김용구 7분의 5 · 손태혁 7분의 2 |
| 토지 | 대 66.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 구조 | 목조(조적보강) 및 시멘트벽돌조 · 스레이트 및 슬라브지붕 · 단층 |
| 감정가 / 최저가 | 35,009,600원 / 8,405,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손태혁 / 1,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 구조는 단순하지 않다
말소기준권리는 2014년 7월 10일의 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 11월 17일에는 이 근저당권의 목적이 김용구 지분 전부로 변경됐습니다. 이후 손태혁이 김용구 지분에 설정한 가처분, 손태혁 지분 7분의 2에 설정된 이옥경의 가등기, 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용선 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차인은 김용선 1명입니다. 전입일은 2023년 6월 16일로, 말소기준인 2014년 7월 10일 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 대항력 자체가 없어 배당 계산상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 핵심 리스크 — 법정지상권·지분매각·현황 경계
④ 가격 — 감정가 24%라도 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 35,009,600원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 8,405,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 지분매각·주택 및 점포 혼합 이용·법정지상권 불확실성이 존재하므로 감정가 대비 할인폭만으로 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용 551,290원, 부안수산업협동조합 6,500,000원, 신청채권자 손태혁 1,080,000원이 모두 배당되고 소유자에게 273,710원이 남는 구조입니다. 한 차례 더 유찰돼 5,883,500원이 되면 채권 미배당액이 2,202,403원, 6회 유찰돼 4,118,449원이 되면 미배당액이 3,935,683원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,290원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 손태혁 | 1,080,000원 | 1,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,710원 |
현재 최저가에서는 채권총액 7,580,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 8,405,000원 | 7,580,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 5,883,500원 | 5,377,597원 | 2,202,403원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 4,118,449원 | 3,644,317원 | 3,935,683원 | 0원 |
⑦ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부안군청 동측 인근. 관공서와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 로변 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 당산로·석정로와 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 건물은 주택 및 점포로 이용 중이며 위생설비·난방설비·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 66.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 공시지가는 261,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축물. 목조(조적보강) 및 시멘트벽돌조, 스레이트 및 슬라브지붕 단층 구조입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 김용구 지분을 대상으로 한 지분매각이므로 낙찰 후 확보하는 소유권 범위와 손태혁 지분 7분의 2의 존속관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사 1회 제한 조건을 확인하고 외부 응찰 시 낙찰 확정 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 법정지상권. 토지 일부의 매각제외 건축물과 그 사용관계를 현장에서 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 건물 경계. 공부상 별동 건물과 현황상 경계구분이 어려운 일동 건물의 실제 구조·출입·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인. 김용선은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 가등기. 이옥경 가등기는 말소기준 이후로 소멸 처리돼 있으나 담보가등기 여부와 종류를 원문에서 확인해야 합니다.
- 절차 진행. 2025.09.26 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 2026.09.07 매각기일의 실제 진행 상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말아야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리·사용구조가 먼저”
35,009,600원이던 감정가가 네 차례 유찰돼 8,405,000원까지 내려왔고, 등기·배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 표면 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 토지 일부의 매각제외 건축물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 공부상 별동인 주택·점포도 현황에서는 경계구분이 어려운 일동 건물입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 낙찰받는 지분을 실제로 어떻게 사용·관리·처분할 수 있는가입니다. 시세 자료까지 없는 상태에서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 금전 인수는 0원이나, 물건 구조의 난도는 높다. 이 사건은 권리 원본과 현황을 직접 대조한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
