서울동부지방법원 2025타경424. 송파구 가락동 헬리오시티 205동 23층 2304호 아파트입니다. 소유자는 나영태·노은주가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 말소기준은 2021.02.17. 주식회사하나은행 근저당권 440,000,000원입니다. 이후 나영태 지분에 설정된 김순엽 근저당, 문선주 근저당과 이에 연계된 가처분, 강제경매개시결정, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제가 없고, 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 최저매각가 2,560,000,000원과 동일합니다. 권리 쪽에서 가격에 덧붙여 계산해야 할 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경424 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 205동 23층2304호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 84.99㎡ 면적대 |
| 소유자 | 나영태 2분의 1 · 노은주 2분의 1 |
| 단지 | 헬리오시티 · 9,510세대 · 2018.12.28. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 2,560,000,000원 / 2,560,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 369,296,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준인 주식회사하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2021.05.12. 가락시영아파트주택재건축정비사업조합의 가압류 8,496,357원은 2021.10.20. 이미 말소됐습니다. 이후 2025년에 설정된 김순엽·문선주 근저당과 노은주가 신청한 가처분, 강제경매개시결정도 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 88.5%
헬리오시티 동일 면적대의 최근 실거래 12건은 2026.06.~2026.08.에 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 2,894,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 3,100,000,000원입니다. 현재 최저가 2,560,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 15 | 3,100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 2,890,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 31 | 3,015,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 24 | 3,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 2,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 24 | 3,080,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 2,820,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 2,895,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 27 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 2,790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 2,790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 2,600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 2,894,166,666원 |
확인된 12건의 거래 범위는 2,600,000,000원~3,100,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 표본의 최저 거래가보다도 40,000,000원 낮고, 최신 거래 3,100,000,000원보다는 540,000,000원 낮습니다. 따라서 최저가 자체는 최근 시세보다 낮은 구간에 있습니다. 다만 경매는 경쟁입찰이므로 최종 낙찰가가 상승하면 이 할인폭은 그대로 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김순엽 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문선주 | 확인 필요 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,592,000,000원 |
집행비용 28,000,000원, 주식회사하나은행 440,000,000원, 김순엽 500,000,000원을 반영한 예상입니다. 문선주 근저당은 등기 원문에 채권최고액 420,000,000원이 기재돼 있으나 위 예상배당에서는 0원으로 반영돼 있어, 실제 채권액과 배당 여부에 따라 소유자 잔여액 1,592,000,000원은 달라질 수 있습니다. 다만 해당 근저당은 말소기준 뒤의 권리이므로 매수인 인수 0원 판단과는 구분해서 봐야 합니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 2,560,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,048,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,638,400,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰로 최저가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 내려갑니다. 현재 회차 2,560,000,000원, 1회 유찰 시 2,048,000,000원, 2회 유찰 시 1,638,400,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 헬리오시티는 9,510세대이고 준공일은 2018.12.28.입니다.
- 거래 확인. 84.95~84.99㎡ 면적대에서 2026.06.~2026.08. 최근 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 2,600,000,000원~3,100,000,000원입니다.
- 토지 조건. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각이며 공시지가는 14,800,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·정비구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 판단. 최근 동일 면적대 실거래 표본이 12건 확인되는 대단지라는 점은 가격 비교에 유리합니다. 실제 매도 가능 가격은 층·향·내부상태와 거래 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가 2,560,000,000원은 최근 시세보다 낮지만, 낙찰가가 상승할수록 최근 12개월 평균 대비 88.5%라는 가격 여지는 줄어듭니다.
- 문선주 근저당. 등기 원문에는 채권최고액 420,000,000원이 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 후순위 가처분. 김순엽·문선주 근저당에 관한 노은주의 가처분은 말소기준 뒤 권리로 정리돼 있으나 매각기일 전 최신 등기 상태를 다시 확인하세요.
- 점유 상태. 임차인은 없지만 현장 점유와 인도 상태는 별도로 확인해 명도 일정과 비용을 점검하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 있으므로 실제 취득 시 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리도 깨끗하고, 출발 가격도 시세 아래”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2021.02.17. 주식회사하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가처분·경매개시결정이 소멸하는 구조라 권리상 큰 반전이 보이지 않습니다. 여기에 현재 최저가 2,560,000,000원은 동일 면적대 최근 12개월 평균 2,894,166,666원의 88.5%이고, 최근 12건의 최저 거래가 2,600,000,000원보다도 40,000,000원 낮습니다.
따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격도 현재 최저가 기준 합격권”으로 볼 수 있습니다. 다만 신건인 만큼 승부처는 최저가 자체가 아니라 최종 낙찰가입니다. 현재의 할인폭을 지킬 수 있는 응찰가 관리가 핵심이고, 문선주 근저당의 실제 채권·배당관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.