서울동부지방법원 2025타경446. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가 이용상태는 연립주택인 집합건물입니다. 소유자는 신미경이며 2014.05.01 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 680,000,000원입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.06.11 설정된 최명환 명의 근저당권 400,000,000원입니다. 그 뒤 2025.06.23 김준년 명의 1,200,000,000원 근저당권과 2025.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건을 “인수 0원이니 안전하고 싸다”고 연결해서는 안 됩니다. 제공된 배당모형에서 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 따라서 현재 회차에서는 2,170,000,000원 자체가 비교 기준입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 1,600,000,000원이고, 최저가는 그 135.6%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -8.3%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경446 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 옥수동 466 나동 1층103호 · 도로명주소 서울특별시 성동구 독서당로39길 22 |
| 사건 용도 / 현황 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 대상면적 | 128.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 · 사용승인일 1987.06.09 · 제1층 제103호 |
| 소유자 | 신미경 · 2014.05.01 소유권이전 · 거래가액 680,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,000,000원 / 2,170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 341,572,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 인수모형은 0원
말소기준은 2025.06.11 을구 14번 근저당권입니다. 채권최고액은 400,000,000원이며 최초 근저당권자는 최명환, 이후 2025.09.01 조현기로 근저당권이 이전됐습니다. 뒤이어 2025.06.23 설정된 김준년 명의 근저당권 1,200,000,000원과 2025.11.05 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 게 아니라 135.6%
한남하이츠빌라 실거래 표본은 총 3건입니다. 대상면적은 128.62㎡인데, 확인된 거래면적은 99.34㎡와 164.62㎡로 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접 동일면적 비교가 아니라 주변 가격수준을 확인하는 보조지표로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.34㎡ | 3 | 1,600,000,000원 |
| 2024.10 | 99.34㎡ | 2 | 1,500,000,000원 |
| 2021.10 | 164.62㎡ | 3 | 1,990,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,600,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 1,696,666,666원 |
가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 1,696,666,666원보다 최근 12개월 평균 1,600,000,000원과 최신 거래 1,600,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 제공 지표상 최근 가격은 과거 구간 대비 -8.3%이고, 현재 최저가 2,170,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 회차별 가격과 예상배당
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,170,000,000원 | 1,600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,736,000,000원 | 1,600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,388,800,000원 | 1,372,512,000원 | 227,488,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 24,100,000원을 제외하고 을구 14번 근저당권 400,000,000원, 을구 15번 근저당권 1,200,000,000원이 모두 배당되며, 소유자 잔여는 545,900,000원으로 계산돼 있습니다. 2회 유찰 시에는 채권 미배당 227,488,000원이 발생하지만 제공 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,100,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 최명환 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 김준년 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 545,900,000원 |
제공 배당모형 기준입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 3호선 옥수역이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물로 사용승인일은 1987.06.09이며, 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,104.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 완경사·자루형이며 공시지가는 5,959,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역을 비롯해 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 거래표본. 한남하이츠빌라는 66세대이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 대상면적 128.62㎡와 일치하는 거래는 확인되지 않아 가격 비교의 직접성은 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 2,170,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 1,600,000,000원의 135.6%입니다. 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 해석하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 -8.3%입니다. 전체 평균 1,696,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이. 대상 128.62㎡와 실거래 표본 99.34㎡·164.62㎡가 일치하지 않습니다. 개별 호수의 실제 가치 판단에는 추가 비교가 필요합니다.
- 점유관계. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현 점유자, 전입, 보증금, 확정일자 여부를 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 등기 대조. 을구 13번 근저당권은 자료상 말소로 표시되어 있으나 2025.12.26 양경업 앞으로 이전기재가 있으므로 현재 등기상태를 원문에서 확인하세요.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행과 법원경매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 동 표시. 공부상 건물은 ‘나동’으로 기재돼 있으나 현황에서는 ‘2동’으로 표기·통용됩니다. 현장 물건 특정 시 착오가 없도록 확인하세요.
- 토지 규제. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 실제 적용대상과 절차를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 말소기준 2025.06.11 최명환 근저당권 이후의 김준년 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그 사실이 현재 최저가의 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다.
현재 실질취득액은 최저가와 같은 2,170,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 1,600,000,000원의 135.6%입니다. 최근 추세 역시 -8.3%입니다. 여기에 대상면적과 실거래 표본의 면적 불일치, 현재 임대관계 미상, 공매공고 교차확인, 을구 13번 계열 등기의 원문 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 권리 배당모형은 인수 0원, 현재 가격은 보수적으로 판단입니다.
