서울동부지방법원 2025타경465. 성수동1가 성수현대그린아파트 101동 7층 713호, 전용 81.48㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 윤복순이며 2016.08.16. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 520,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.04.07. 설정된 양산새마을금고 근저당권 1,272,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 김복금의 전입신고가 2016.10.05.로 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 유상 임차인이라고 단정할 수 없고, 2026.07.15. 신청채권자가 2023.04.03.자 무상거주(동거가족)확인서를 제출했습니다. 따라서 실무상 핵심은 이 확인서와 매각물건명세서 원본을 서로 대조하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 33-2 성수현대그린아파트 101동 7층713호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 81.48㎡ · 방3·거실·주방·식당·욕실 겸 화장실2 · 19층 내 7층 |
| 소유자 | 윤복순 · 2016.08.16. 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,670,000,000원 / 1,670,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산새마을금고 / 1,087,717,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.04.07. 양산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이고 채무자는 윤복순입니다. 2025.03.20. 국 압류, 2025.12.04. 임의경매개시결정, 2026.04.28. 성동구 압류, 2026.07.20. 용인시 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2026.02.03. 신한카드 가압류 20,053,462원은 2026.03.27. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 선순위 전입과 무상거주 확인서
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김복금 | 713호 · 주거 | 2016-10-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김복금의 전입일은 2016.10.05.로 말소기준일 2023.04.07.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 2026.07.15. 신청채권자로부터 임차인의 인감증명이 첨부된 2023.04.03.자 무상거주(동거가족)확인서가 제출됐고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 높고, 최신 거래보다는 낮다
가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선했습니다. 동일 면적 81.48㎡의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 1,645,000,000원입니다. 신건 최저가 1,670,000,000원은 이 평균의 101.5%로, 최근 평균보다 낮은 가격은 아닙니다. 반면 최신 거래는 2026.05. 1,885,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.8% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 81.48㎡ | 10 | 1,885,000,000원 |
| 2026.03 | 81.48㎡ | 8 | 1,815,000,000원 |
| 2026.01 | 81.48㎡ | 9 | 1,850,000,000원 |
| 2025.10 | 81.48㎡ | 3 | 1,520,000,000원 |
| 2025.09 | 81.48㎡ | 13 | 1,590,000,000원 |
| 2025.09 | 81.48㎡ | 7 | 1,480,000,000원 |
| 2025.09 | 81.48㎡ | 7 | 1,480,000,000원 |
| 2025.06 | 81.48㎡ | 18 | 1,540,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 81.48㎡ | 8건 | 1,645,000,000원 |
전체 12건 평균 1,539,583,333원만 보면 신건 최저가가 더 크게 높아 보이지만, 이 수치에는 2021년과 2024년 거래도 포함됩니다. 최근 시세 판단에는 최근 12개월 평균 1,645,000,000원과 최신 거래 1,885,000,000원이 더 중요합니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 싸다”라고 표현할 근거는 부족하지만, 최신 거래와 최근 상승 추세를 함께 보면 전체 평균만으로 고평가를 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,670,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,100,000원 |
| 2. 근저당 · 양산새마을금고 | 1,272,000,000원 | 1,272,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 378,900,000원 |
현재 배당 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성수1가1동주민센터 남동쪽 인근으로, 주위는 아파트·공장·공동주택·상가 등이 밀접된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 성수역 및 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 7층 713호이며, 현대그린은 219세대, 사용승인일은 1994-02-04입니다.
- 도로. 남측 왕복4차선 포장도로와 서측 왕복2차선 도로를 통해 단지 내 접근이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 10,060,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장. 동일 면적 최근 12개월 평균은 1,645,000,000원, 최신 거래는 1,885,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 23.8% 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 무상거주 확인서 원본. 2026.07.15. 제출된 2023.04.03.자 김복금 무상거주(동거가족)확인서의 당사자와 내용을 확인하세요.
- 선순위 전입 대조. 김복금의 전입일 2016.10.05.와 말소기준일 2023.04.07.의 선후관계를 매각물건명세서·현황조사와 다시 대조하세요.
- 인수권리 기재. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재된 상태가 매각기일까지 유지되는지 확인하세요.
- 세금 압류. 국·성동구·용인시 압류와 관련해 당해세로 배당에서 우선 차감되는 금액이 있는지 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 1,670,000,000원은 최근 12개월 평균 1,645,000,000원의 101.5%입니다. 최근 평균보다 싸다는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 해당 규제 내용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘선순위 전입의 실체’ 확인이 먼저
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.04.07. 양산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 가정의 매수인 인수액도 0원이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리 역시 해당사항 없습니다.
다만 김복금의 전입일이 2016.10.05.로 선순위라는 사실은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 2023.04.03.자 무상거주(동거가족)확인서가 제출된 점은 중요한 완화 요소입니다. 결국 이 사건의 권리분석 승부처는 “선순위 전입이 실제 인수해야 할 보증금 채권인지, 아니면 제출된 무상거주 확인서대로 동거가족의 무상점유인지”를 원본 서류로 확인하는 데 있습니다.
가격도 신건 자체가 특별히 싸지는 않습니다. 최저가 1,670,000,000원은 최근 12개월 평균 1,645,000,000원의 101.5%입니다. 다만 최신 거래가 1,885,000,000원이고 최근 추세가 +23.8%인 만큼, 과거 전체 평균만으로 가격을 평가해서도 안 됩니다. 권리는 확인 후 접근, 가격은 최근 거래 기준으로 상한 설정. 이 두 가지가 함께 충족되어야 하는 물건입니다.
