서울동부지방법원 2025타경475. 송파구 가락동 윤앤빌프리미엄1 3층 301호입니다. 등기상 건물은 다세대주택이고 감정평가상 현황은 방3·욕실2·주방 등을 갖춘 주거용입니다. 다만 건축물대장상 대상 물건 용도가 오피스텔로 기재되어 있어 감정평가는 그 기준을 적용했습니다. 권리구조는 근저당 없이 다수 가압류·압류가 쌓인 형태이며, 현재 말소기준은 2020.10.05 흥국산업 주식회사 가압류 88,008,740원입니다.
문제는 임차인 조영삼입니다. 조영삼의 전입일은 2020.08.04로 말소기준보다 빠르고, 2026.01.09 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당분이 매수인에게 남을 가능성을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 7층 건물 내 3층 301호 · 현황 주거용(방3·현관·욕실2·주방 등) |
| 건축물대장 용도 | 오피스텔 · 감정평가에서도 이 기준을 적용 |
| 사용승인 | 2019.05.14 |
| 소유자 | 강지연 (2025.10.23 소유권이전 · 원인 2020.11.07 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영삼 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
2020.08.26 엔에이치저축은행 주식회사 가압류 1,300,000,000원이 먼저 설정됐지만 2021.01.06 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2020.10.05 흥국산업 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 김귀환·권효주·추상호·엄임선·장만석· 박소연 등의 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영삼 | 301호 | 2020.08.04 | 미상 | 미상 | 2026.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 동시에 조영삼은 이 사건의 경매개시결정 채권자와 동일인으로 확인되며, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 한다는 경고가 붙어 있습니다. 그러나 동일인이라는 사정만으로 임대차 자체를 부정할 수는 없습니다. 원계약서·보증금 지급자료·점유 경위와 배당요구 근거를 확인하기 전까지는 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.33억은 비교 거래보다 높다
윤앤빌프리미엄Ⅰ은 11세대, 사용승인일 2019.05.14입니다. 동일면적 70.12㎡가 매칭된 비교 거래는 2021.08 480,000,000원, 2021.09 481,000,000원으로 집계됐고 평균은 480,500,000원입니다. 신건 최저가 633,000,000원은 이 최근 시세 지표의 131.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 70.12㎡ | 2 | 481,000,000원 |
| 2021.08 | 69.53㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 평균 | 70.12㎡ | 2건 | 480,500,000원 |
비교 지표상 최신 거래 481,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 또한 실제 확인되는 거래 표본이 2021.08~09 두 건이므로 현재 입찰 시점의 시세는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 2. 가압류 · 흥국산업 주식회사 | 88,008,740원 | 88,008,740원 |
| 3. 가압류 · 김귀환 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 가압류 · 권효주 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 5. 가압류 · 추상호 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 6. 가압류 · 엄임선 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 7. 가압류 · 장만석 | 27,500,000원 | 13,261,260원 |
| 8. 가압류 · 박소연 | 378,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 조영삼 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,496,508,740원 중 계산상 624,270,000원이 배당되고 미배당은 872,238,740원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 조영삼의 임차보증금도 미상이라 이 표만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 633,000,000원 | 624,270,000원 | 872,238,740원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 506,400,000원 | 498,936,000원 | 997,572,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 405,120,000원 | 398,668,800원 | 1,097,839,940원 | 0원 |
유찰될수록 등기상 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 이 사건에서 매수인의 핵심 위험은 후순위 가압류 자체가 아니라 조영삼 임차관계가 실제로 어떤 보증금을 갖는지입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 506,400,000원이나 405,120,000원까지 최저가가 낮아져도 단순히 “싸졌다”고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신가초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·아파트 단지가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 지하철역이 있어 도로교통·대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물, 사용승인일 2019.05.14. 승강기·도시가스 난방·기계식 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복5차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 토지면적 411.7㎡ · 공시지가 12,020,000원/㎡ · 광대로한면입니다.
- 용도 확인. 등기상 1동의 건물은 다세대주택이나 건축물대장상 대상 물건은 오피스텔로 기재돼 있고, 감정평가도 이를 기준으로 했습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물 등재 사항은 있으나 매각물건명세서 비고상 본건과 관련 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조영삼의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 실제 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”이 정확합니다.
- 실질취득액 재산정. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 다시 시세와 비교해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 633,000,000원은 비교 시세 480,500,000원의 131.7%로, 신건 가격 가점은 어렵습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 검증. 조영삼은 경매개시결정 채권자와 동일인이므로 관계인 여부와 채권·임대차 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위 변동을 점검해야 합니다.
- 용도 대조. 등기상 다세대와 건축물대장상 오피스텔의 차이를 건축물대장·현황·대출 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 신건에서 낙관할 근거가 없다
이 사건은 “말소기준 이후 권리는 모두 사라진다”는 사실만 보고 들어가면 위험합니다. 조영삼의 전입이 말소기준보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다. 임차관계가 유효하고 미배당 보증금이 생기면 낙찰자의 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 633,000,000원은 비교 실거래 평균 480,500,000원의 131.7%이고, 건물 경매 통계는 평균 5.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 11세대 소규모 건물, 다세대·오피스텔 용도 차이, 세금 압류, 임차보증금 미상까지 겹칩니다. 결론은 신건 가격 메리트 없음, 임차인 확인 전 인수위험 확정 불가입니다.
