서울동부지방법원 2025타경485. 방이동 올림픽선수기자촌아파트 325동 13층 1301호, 전용 83.06㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2005.03.14. 주식회사하나은행 근저당권 144,000,000원입니다. 현재 경매를 신청한 농협은행주식회사의 2023.08.23. 근저당권 729,600,000원과 2025.12.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
점유자로 조사된 김훈의 전입일은 2021.07.13.으로 말소기준일인 2005.03.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각 전 원문서로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경485 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 89 올림픽선수기자촌아파트 325동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.06㎡ · 지하1층, 지상24층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 금동성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,040,000,000원 / 3,040,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 729,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차인
현재 권리분석의 출발점은 2005.03.14. 하나은행 근저당입니다. 이후의 현존 농협은행 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류·강제경매와 일부 근저당들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 점유자 김훈은 말소기준 이후인 2021.07.13. 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 1301호 | 2021.07.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2005.03.14. 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 0.3% 높다
동일 평형 전용 83.06㎡의 최근 거래 중 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 데이터를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 3,030,000,000원입니다. 신건 최저가 3,040,000,000원은 이 평균의 100.3%입니다. 최신 거래는 2026.08의 2,950,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.06㎡ | 24 | 2,950,000,000원 |
| 2026.01 | 83.06㎡ | 6 | 3,000,000,000원 |
| 2026.01 | 83.06㎡ | 6 | 3,140,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 4 | 2,800,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 19 | 2,650,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 23 | 2,850,000,000원 |
| 2025.06 | 83.06㎡ | 20 | 2,585,000,000원 |
| 2025.03 | 83.06㎡ | 23 | 2,530,000,000원 |
| 2025.02 | 83.06㎡ | 6 | 2,350,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 4 | 2,280,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 24 | 2,345,000,000원 |
| 2025.01 | 83.06㎡ | 7 | 2,300,000,000원 |
전체 12건 평균은 2,648,333,333원이지만, 최근 12개월 평균은 3,030,000,000원으로 올라왔고 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 20.2%입니다. 즉 시세 흐름 자체는 상승했지만, 현재 경매 최저가도 그 상승한 최근 평균보다 이미 높습니다. 따라서 과거 전체 평균을 기준으로 큰 폭의 할인처럼 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 729,600,000원 | 729,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,133,600,000원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 873,600,000원이 전액 배당되고 예상 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 현재 회차 | 3,040,000,000원 · 감정가 100% · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 2,432,000,000원 · 감정가 80% · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,945,600,000원 · 감정가 64% · 인수 0원 |
1회 또는 2회 유찰이 발생하면 가격 자체는 크게 낮아지지만, 이 단지 경매 통계는 평균 유찰 0.0회, 매각률 100.0%, 평균 할인율 0.0%입니다. 따라서 실제로 다음 회차까지 넘어간다는 전제 없이 현재 시세와 응찰 경쟁을 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 둔촌오륜역 서측 인근이며 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철9호선 둔촌오륜역이 인근에 있어 대중교통 이용 편익이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상24층이며 1988.06.14. 사용승인됐습니다. 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비예정구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 올림픽선수기자촌3단지 1,504세대, 전용 83.06㎡ 거래가 확인되며 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 20.2% 상승했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 김훈은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 12건 평균 2,648,333,333원보다 최근 12개월 평균 3,030,000,000원과 최신 거래 2,950,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가가 최근 시세의 100.3%이므로 현 회차는 할인 매수가 아닙니다.
- 유찰 가능성. 시나리오상 1회 유찰 가격은 2,432,000,000원, 2회는 1,945,600,000원이지만 단지 평균 유찰은 0.0회입니다.
- 규제 확인. 정비예정구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한의 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 권리구조만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차인 1명은 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 3,040,000,000원은 최근 12개월 평균 3,030,000,000원의 100.3%이고 최신 거래 2,950,000,000원보다 높습니다. 최근 시장이 이전보다 20.2% 상승한 점은 긍정적이지만, 그 상승분이 이미 신건 가격에 반영된 상태입니다. 권리는 안전하지만 현재 회차에 뚜렷한 할인은 없다는 것이 핵심입니다.
