창원지방법원 2025타경30928. 화개장터 남동측 인근의 신화개타운 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 27일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 추인수의 전입일은 말소기준보다 앞선 2024년 1월 29일입니다.
추인수의 보증금은 500,000,000원이고 우선변제권은 없습니다. 예상배당에서도 이 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되며, 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 낙찰대금에서 보증금 일부를 차감하는 구조가 아니므로, 현 회차의 인수액은 114,300,000원이 아니라 500,000,000원 전액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층건 · 사용승인일 2023.10.20 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 385,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸해도 임차보증금은 남는다
2024년 2월 27일 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 중소기업은행 후순위 근저당권, 주식회사풍년유통 근저당권, 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 추인수의 전입일은 말소기준보다 한 달가량 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 등기부상 채권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 / — | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 500,000,000원 승계 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 / 2,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 0원 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 4,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 총 6명입니다. 이 가운데 추인수만 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있으며, 나머지 5명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 여러 영업장이 점유 중인 근린시설이므로, 권리 소멸 여부와 별도로 각 점유부분의 인도·영업정리·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 885,700,000원을 봐야 한다
현 회차 최저가는 385,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 매수인이 부담하는 실질취득액은 낙찰가에 추인수 보증금 전액 500,000,000원을 더한 금액입니다. 따라서 현 회차 실질취득액은 885,700,000원이며, 감정가보다 334,700,000원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 385,700,000원 | 500,000,000원 | 885,700,000원 | 160.7% |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 269,990,000원 | 500,000,000원 | 769,990,000원 | 139.7% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 188,993,000원 | 500,000,000원 | 688,993,000원 | 125.0% |
④ 예상배당표 (매각가 385,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,199,800원 |
| 인수. 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 배당 0원 · 인수 500,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 379,500,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 새한 | 54,700,000원 | 0원 |
| 8. 을구 3번 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 14,323,971,104원 가운데 채권자 배당은 379,500,200원으로 추정되며, 미배당액은 13,944,470,904원입니다. 추인수 보증금 500,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리의 화개장터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 남측에 남도교차로가 있고 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 승강기·소방·위생설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 임차구성과 영업상태의 영향을 크게 받습니다. 이 물건은 실제 임차인 6명이 여러 영업장을 점유하고 있고, 인수보증금이 감정가에 가까워 재매각 시 가격 경쟁력이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 최저가가 아니라 응찰가에 추인수 보증금 500,000,000원을 더한 실질취득액을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 보증금 전액 확인. 추인수는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금 500,000,000원의 계약서, 점유범위와 반환채무 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 다수 점유 명도. 실제 임차인 6명의 영업장별 점유범위와 인도 가능 시점을 각각 확인해야 합니다. 대항력 없는 임차인도 현실적인 명도 협의 비용과 기간을 만들 수 있습니다.
- 강근숙 보증금. 봉평막국수 점유자의 보증금과 월세는 미상이며 2025.08.29 배당요구가 접수됐습니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 체납·공용비용. 근린시설의 관리비, 전기·수도 등 사용료와 조세 체납 여부를 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 전체 이용상태는 근린생활시설입니다. 각 점포의 실제 경계, 내부 연결 여부와 호별 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”가 아니라 “실질취득 160.7%”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기부상 권리들이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 가격 판단의 중심은 등기부가 아니라 추인수의 보증금 500,000,000원 전액 인수입니다. 현 회차 낙찰가 385,700,000원에 인수액을 더한 실질취득액은 885,700,000원으로 감정가의 160.7%입니다.
2회 유찰 시에도 실질취득액은 769,990,000원, 3회 유찰 시에도 688,993,000원입니다. 다수의 점유자가 영업 중인 근린시설이라는 명도·운영 부담까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 가격 메리트가 생기지 않는 고위험 인수형 물건으로 판단해야 합니다.