서울동부지방법원 2025타경50739. 성수동2가 청구강변아파트 101동 17층 1711호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 1994.04.04이고 단지는 246세대입니다. 현재 등기상 소유자는 윤장호이며, 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2013.12.19 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 204,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권 3건과 이준오 근저당권 1건, 2025.02.05 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸합니다.

과거 등기에는 가압류·소유권이전청구권가등기·가처분·강제경매개시결정 등이 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 제공된 임차인 조사 내역에서는 확인된 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 모두 소멸

말소기준권리 이후에는 2014.10.01 우리은행 84,000,000원, 2015.01.29 우리은행 60,000,000원, 2015.04.01 우리은행 108,000,000원, 2022.05.13 이준오 230,000,000원의 근저당권이 순서대로 설정돼 있습니다. 2025.02.05 이준오가 임의경매개시결정을 받았고 이 권리들 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 채권자 총 채권액 686,000,000원은 현재 최저가 가정에서 전액 배당됩니다.

② 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월과 최신 거래

청구강변1 동일면적 84.87㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 2,513,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 더 잘 반영하는 최근 12개월 10건 평균 2,571,800,000원, 최신 거래 3,300,000,000원, 최근·과거 추세 차이 +15.8%를 우선해 보는 것이 적절합니다.

신건 최저가이자 실질취득액인 2,380,000,000원은 최근 12개월 평균 2,571,800,000원의 92.5%입니다. 최신 거래 3,300,000,000원보다도 낮고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 +15.8%입니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래 기준으로는 가격이 낮은 편입니다.

다만 동일면적 12건 실거래 범위는 2,200,000,000원~3,500,000,000원으로 넓고, 실제로 2,200,000,000원과 2,295,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 2,380,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 절대적 저가라고 단정하면 안 됩니다. 개별 호수의 층·상태와 거래 편차를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,380,000,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 채권자 총 채권액 686,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,667,800,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

1회 또는 2회 유찰 시나리오에서도 채권자 총 채권액 686,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰 여부에 따라 권리 인수액이 달라지는 유형이 아니라, 응찰가격 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 공부상 아파트이며 철근콘크리트벽식구조, 지하2층·지상21층 중 17층입니다. 사용승인일은 1994.04.04입니다.
• 주변 환경. 성원중학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측·서측·남서측은 약 6미터 내외, 남동측은 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 성수전략정비구역 관련 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공원·도로 등 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 10,630,000원/㎡입니다.
• 거래 관찰. 동일면적 실거래 12건이 확인되고 거래가는 2,200,000,000원부터 3,500,000,000원까지 폭이 큽니다. 최근 12개월 평균은 2,571,800,000원입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 비교. 매수인 인수는 0원이므로 현재 실질취득액은 2,380,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 2,571,800,000원과 직접 비교해야 합니다.
• 실거래 하단 확인. 최근 평균보다 낮지만 동일면적 거래 중 2,200,000,000원·2,295,000,000원 사례도 있습니다. 평균만으로 가격 우위를 과대평가하지 마세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 규제 상태 확인. 성수전략정비구역 관련 지구단위계획구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 기재 내용을 입찰 전 원문과 대조하세요.
• 배당 전제 확인. 배당표에는 집행비용 추정과 당해세·임차인 최우선변제 미반영 전제가 포함돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 실거래 원문을 최종 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 가격에 있다

이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2013.12.19 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 부족액도, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 2,380,000,000원이 곧 실질취득액입니다.

가격 역시 최근 지표만 보면 불리하지 않습니다. 실질취득액은 최근 12개월 동일면적 평균 2,571,800,000원의 92.5%이고 최신 거래는 3,300,000,000원, 최근 가격 추세는 +15.8%입니다. 다만 실거래 최저가 2,200,000,000원도 존재해 현재 가격을 무조건적인 저가로 단정하기보다는 개별 호수 상태와 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 타당합니다. 권리구조는 양호하고, 가격은 최근 평균 아래지만 실거래 편차를 함께 봐야 하는 물건입니다.