전주지방법원 2025타경330. 부안군 진서면 운호리 일대의 토지와 주택·일반음식점·숙박시설·관광휴게시설·창고·축사 등이 함께 매각되는 복합 물건입니다. 등기 대상은 운호리 74-5, 74-13, 74-14, 70-1로 표시되어 있고, 소유자는 김복길입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,301,923,950원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
말소기준권리는 2017.08.09. 설정된 남부안농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정·서울보증보험주식회사 가압류·부안군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 후순위 등기보다 2001.01.09. 전입한 김종권과 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경330 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 70-1 |
| 등기 대상 | 전북특별자치도 부안군 진서면 운호리 74-5, 74-13, 74-14, 70-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용 | 주택 · 일반음식점 · 숙박시설(농원여관) · 관광휴게시설 · 창고 · 축사 · 가축용창고 등 |
| 소유자 | 김복길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,301,923,950원 / 5,301,923,950원 (신건) |
| 청구액 | 1,912,915,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
2017.08.09. 남부안농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 2022.11.15. 변경등기에는 2,160,000,000원이 표시되어 있습니다. 제공된 배당표는 남부안농업협동조합 채권을 1,800,000,000원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종권 | 미상 | 2001.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 김종권이 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 실제로 인수할 보증금도 지금 단계에서는 확정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 최종 인정되며 배당으로 소멸하지 않는 부분이 남는다면 그 미배당액이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 싸다고 단정할 근거는 아직 없다
현재 신건 최저가는 5,301,923,950원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 4,241,539,160원, 2회 유찰 시 3,393,231,328원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건은 실질취득액에 영향을 줄 수 있는 임차보증금이 미상이고, 복합 토지·건물 물건이므로 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,301,923,950원 | 0원 | 3,324,894,710원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,241,539,160원 | 0원 | 2,275,113,768원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,393,231,328원 | 0원 | 1,435,289,015원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당 계산상 채권 미배당은 0원입니다. 다만 임차인 보증금, 당해세·임차인 최우선변제 및 법정지상권 문제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,301,923,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 55,419,240원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남부안농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 121,610,000원 | 121,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,324,894,710원 |
배당표상 채권자 총 청구액 1,921,610,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 3,324,894,710원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 김종권의 보증금도 미상입니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 포함·제외를 정확히 나눠야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하지만 감정평가서상 ‘ㄱ,ㄴ,ㄹ’은 매각에서 제외됩니다.
- 비닐하우스. 목록 2 지상 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 조경수. 목록 1~4, 6~9 지상 소나무·단풍나무·대추나무 등 조경수는 매각에서 제외됩니다.
- 표시변경. 목록 13은 2026.07.14. 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄷ’을 포함하는 표시변경등기가 이루어져 이를 포함하여 매각합니다.
- 소재지 차이. 목록 11~16은 제시목록상 소재지와 일반건축물대장상 소재지가 상이합니다.
- 용도 차이. 목록 12-라는 공부상 주택 및 창고이나 현황은 근린생활시설입니다.
- 구조 차이. 목록 16과 17-라는 공부상 구조와 달리 현황 컨테이너이며, 목록 17-나·다는 공부상 기와지붕이나 현황 판넬지붕입니다.
- 이용 차이. 목록 17-라는 공부상 공동취사장이나 현황은 창고입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태
- 주위환경. ‘운호마을’ 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·숙박시설·전·답 등의 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 5,456㎡, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지·준보전산지·생산관리지역·보전관리지역과 접하는 정보가 있습니다.
- 공시지가. 125,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지 일련번호 10은 공부상 목장용지이나 현황은 묵전 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김종권 임차관계. 전입 2001.01.09., 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 배당표상 인수액 0원만으로 계산하지 말고, 대항력이 인정되는 미배당 임차보증금이 존재하는지 확인한 뒤 확정해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물 ‘ㄱ,ㄴ,ㄹ’의 소유관계와 토지사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 건물·비닐하우스·조경수를 현장에서 구분해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 11~16 소재지, 목록 12-라 용도, 목록 16·17-라 구조, 목록 17-나·다 지붕, 목록 17-라 이용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 유찰 시 금액은 4,241,539,160원과 3,393,231,328원으로 내려가지만, 임차인과 법정지상권 검토 없이 단순 할인율만으로 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건은 후순위 등기 자체는 단순합니다. 2017.08.09. 남부안농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 김종권은 2001.01.09. 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물 ‘ㄱ,ㄴ,ㄹ’을 위한 법정지상권 성립여지도 명시되어 있습니다.
따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 금액 계산의 출발점일 뿐 최종 결론이 아닙니다. 임차보증금 인수 여부와 법정지상권을 해소하지 않은 상태에서는 실질취득액을 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 ‘몇 번 유찰되느냐’보다 누가 어떤 권리로 점유하고 있고, 매각 제외 건물이 토지를 어떤 법적 근거로 사용하는지를 먼저 확인하는 것입니다.
