창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 화개장터 남동측 인근에 위치한 신화개타운 2층 208호 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 사라지는 물건은 아닙니다.
현황조사상 실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이 가운데 화개숯불갈비를 점유하는 추인수의 전입일은 2024.01.29.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 500,000,000원이고 확정일자와 배당요구는 확인되지 않아, 예상배당표에서는 임차인 배당액이 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수액으로 반영됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 탑리 763-2 신화개타운 2층 208호 · 도로명 쌍계로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층건 · 사용승인 2023.10.20 · 승강기·소방·위생설비 |
| 소유자 | 화개옥로타운주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,212,073,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 2024.02.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 추가 근저당, 풍년유통 근저당, 하동군·국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년의 가압류 3건에는 일부해제·해제 등기가 이어졌으나, 이 등기 변동과 별개로 추인수의 점유일은 말소기준보다 먼저입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추인수 화개숯불갈비 | 2024.01.29 | 500,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 500,000,000원 인수 |
| 김수열 지리산 복권방 | 2024.06.07 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김수현 필부동산 | 2025.06.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 김명서 곤지암할매 소머리국밥족발 | 2025.01.10 | 10,000,000원 / 2,400,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 강근숙 봉평막국수 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.08.29 | 승계 없음 |
| 전선옥 전선옥백년명가 | 2025.02.26 | 30,000,000원 / 4,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 강근숙은 2025.08.29. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 추인수만 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 그 보증금 500,000,000원이 이 사건의 실질적인 인수 위험입니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 감정가를 크게 넘는다
실질취득액은 낙찰대금 + 배당받지 못해 매수인에게 승계되는 보증금으로 계산해야 합니다. 추인수의 인수액은 각 회차 모두 500,000,000원으로 산정돼 있으므로, 유찰 시 총부담은 낙찰대금만큼 줄어들 뿐 500,000,000원에 고정되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 219,800,000원 | 500,000,000원 | 719,800,000원 | 229.2% |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 153,860,000원 | 500,000,000원 | 653,860,000원 | 208.2% |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 107,702,000원 | 500,000,000원 | 607,702,000원 | 193.5% |
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,877,200원 |
| 인수 · 임차인 추인수 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 215,922,800원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정종구 | 504,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우림석건 | 314,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우연종함건설주식회사 | 1,774,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사풍년유통 | 875,771,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 215,922,800원이 중소기업은행 선순위 근저당에 배당되고, 추인수에게는 배당되지 않습니다. 총 채권액 14,269,271,104원 중 215,922,800원만 배당돼 미배당액은 14,053,348,304원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 남측에 남도교차로가 있으며 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.10.20.이며 철근콘크리트구조 2층건입니다. 승강기·소방관련·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하고, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 환금성. 근린생활시설은 점포의 임대수익, 영업 상태와 상권에 따라 매수 판단이 달라질 수 있으며, 본건은 다수 임차인의 점유관계가 함께 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 추인수 보증금 500,000,000원을 반드시 더해 총부담을 판단해야 합니다.
- 추인수 임대차 원본 확인. 계약서, 점유개시, 사업자등록, 보증금 지급내역과 현재 점유 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 여부 확인. 추인수의 확정일자·배당요구 여부와 최종 매각물건명세서의 인수 문구를 재확인해야 합니다.
- 강근숙 보증금 확인. 전입일은 말소기준 뒤지만 보증금이 미상이고 2025.08.29. 배당요구가 접수됐으므로 보완된 임차관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 현황조사상 6개 영업장이 확인되므로 각 점포의 실제 점유구획과 인도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비·공용부분 비용과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 접도구역과 역사문화환경보존지역 등 이용 제한이 영업·시설 변경에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.198억 낙찰”이 아니라 “7.198억 취득”
이 물건의 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 추인수는 말소기준권리보다 앞서 점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않는 것으로 산정됐습니다.
따라서 현재 회차의 총부담은 최저매각가 219,800,000원과 인수액 500,000,000원을 더한 719,800,000원입니다. 이는 감정가 314,000,000원의 229.2%입니다. 2회 유찰 시에도 653,860,000원, 3회 유찰 시에도 607,702,000원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 최저가 할인은 보이지만 실질취득 할인은 없습니다. 다수 점유자와 근린생활시설의 환금성까지 고려하면, 현재 자료 기준 결론은 입찰 보류입니다.