최저가는 2.198억이지만, 실질취득은 7.198억 — 신화개타운 209호

창원지방법원 2025타경30928. 하동군 화개면 탑리 ‘신화개타운’ 2층 209호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 표면상 최저가는 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰된 219,800,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다.

임차인 추인수는 말소기준 근저당권 설정일인 2024.02.27보다 앞선 2024.01.29에 점유 신고가 확인되고, 보증금은 500,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 우선변제권이 없고 배당액도 0원이므로, 보증금 500,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가에서 보증금을 차감하는 방식이 아니라, 219,800,000원 + 500,000,000원 = 719,800,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 승계

말소기준권리는 2024.02.27 설정된 중소기업은행 근저당권 9,000,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 풍년유통 근저당권, 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 점유한 추인수의 임차보증금은 별도로 매수인에게 승계됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 6명

현황조사상 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 김수열·김수현·김명서·강근숙·전선옥은 점유 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 추인수만 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 500,000,000원이 전액 인수 대상으로 계산됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다.

② 가격 구조 — 30% 유찰돼도 감정가의 229.2%

최저매각가만 보면 감정가 314,000,000원에서 30% 낮아진 219,800,000원입니다. 그러나 실제 자금 부담에는 추인수 보증금 500,000,000원이 더해집니다. 현재 회차의 실질취득액은 719,800,000원으로 감정가보다 405,800,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)

현재 회차 매각대금에서는 집행비용 3,877,200원을 제외한 215,922,800원이 중소기업은행의 선순위 근저당에 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 14,053,348,304원이며, 추인수의 보증금 500,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 2층 건물의 2층 209호입니다. 사용승인일은 2023.10.20입니다.
• 입지. 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 화개장터 남동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설과 주택이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측에 남도교차로가 있고, 남동측과 서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 전체 토지면적은 3,926㎡, 공시지가는 890,700원/㎡입니다.
• 계획·제한. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 접도구역·역사문화환경보존지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역과 관련됩니다.
• 시설. 승강기설비·소방 관련 설비·위생설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임차관계·업종·수익성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 이 사건은 현황조사상 6명의 점유자가 확인돼 명도와 임대관계 확인의 비중이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 219,800,000원이 아니라 인수금까지 합친 719,800,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 추인수 임대차 원본 확인. 보증금 500,000,000원, 점유 범위, 계약 당사자, 사업자등록, 실제 점유 상태와 임대차계약서 원본을 확인해야 합니다.
• 배당 여부 재확인. 추인수의 배당액이 0원이고 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 있으므로, 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
• 강근숙 보증금 확인. 강근숙은 보증금과 월세가 확인되지 않았고 2025.08.29 배당요구 사실이 있으므로 계약관계와 신고 금액을 확인해야 합니다.
• 6명 점유 범위 확인. 각 영업명의 실제 점유 부분, 공동점유 여부, 전대차 여부와 인도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 중소기업은행과 풍년유통의 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 함께 점검해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 하동군과 국의 압류가 있으므로 당해세와 체납세액, 공용부분 관리비와 각종 공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “7.198억 실질취득”

이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 선순위 임차인 추인수의 보증금 500,000,000원이 배당되지 않고 전액 승계되므로, 현재 회차의 실제 부담은 219,800,000원이 아니라 719,800,000원입니다.

2회 유찰 시 실질취득액은 653,860,000원, 3회 유찰 시에도 607,702,000원입니다. 모두 감정가 314,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건은 ‘한 번 유찰된 저가 상가’가 아니라, 감정가보다 훨씬 큰 선순위 임차보증금을 인수하는 근린생활시설로 판단해야 합니다. 결론은 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 인수 위험과 가격 부담이 압도적으로 큰 고위험 물건입니다.