🏷️ 1,636,414,500원 👥 실제 임차인 2명 ⚠️ 보증금 미상 2명 🧾 말소기준 2024.03.12
서울동부지방법원 2025타경51914. 서울 강동구 천호동 칠성주택으로, 감정 이용상태는 다가구주택과 제2종근린생활시설이 혼합된 지상 5층 건물입니다. 1층은 제2종근린생활시설인 부동산중개사무소, 2층부터 4층은 각 1가구의 다가구주택이며, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황 주택으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 사용승인은 2019.03.22입니다.
등기만 보면 근저당권은 없고, 2024.03.12 국민건강보험공단 압류가 말소기준입니다. 그 뒤 2025타경51914의 탁금자 강제경매개시결정, 남경숙의 별도 강제경매개시결정, 성숙경의 47,657,534원 가압류와 추가 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 주거 점유자 두 명의 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 113-19, 113-34 칠성주택 · 서울특별시 강동구 천중로 148-1 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 · 다가구주택 및 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상5층 · 사용승인 2019.03.22 |
| 소유자 | 김광제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,636,414,500원 / 1,636,414,500원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 30,066,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,397,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2024.03.12 국민건강보험공단 압류입니다. 2024.06.10 최임환의 강제경매개시결정은 2024.06.19 취하되어 2024.06.20 말소됐고, 현재 사건인 탁금자의 2025.08.21 강제경매개시결정을 비롯한 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 201호 | 2019.10.30 | 2025.11.10 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍주연 | 301호 · 주거 | 2024.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김순옥의 전입일 2019.10.30과 홍주연의 전입일 2024.02.28은 모두 말소기준인 2024.03.12보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 김순옥은 2025.11.10 배당요구를 신고했지만, 배당으로 전액 회수할 수 있는지 판단할 보증금 자체가 미상입니다. 홍주연은 배당요구 여부도 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,636,414,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,764,145원 |
| 2. 경매개시결정 · 탁금자 | 30,066,325원 | 30,066,325원 |
| 3. 경매개시결정 · 남경숙 | 30,066,325원 | 30,066,325원 |
| 4. 가압류 · 성숙경 | 47,657,534원 | 47,657,534원 |
| 5. 경매개시결정 · 성숙경 | 30,066,325원 | 30,066,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,479,793,846원 |
이 배당 가정에서는 총 채권 137,856,509원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 권리도 금액으로 확정돼 있지 않으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,636,414,500원 | 0원 | 1,479,793,846원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,309,131,600원 | 0원 | 1,155,783,775원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,047,305,280원 | 0원 | 896,575,718원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 제2종근린생활시설(부동산중개사무소), 2층·3층·4층 각 다가구주택 1가구, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황 주택으로 사용 중인 것으로 추정됩니다.
- 토지. 목록의 토지는 상호 연접한 사다리형·평탄한 토지로 주상용 건부지로 사용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 입지. 서울천동초등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로 단독·다세대·다가구주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 길동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역(전술)·과밀억제권역·공장설립승인지역 등이 포함되며 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 외벽 치장벽돌타일 및 인조석 마감, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김순옥 보증금 확인. 201호, 전입 2019.10.30, 배당요구 2025.11.10입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 홍주연 권리 확인. 301호 주거, 전입 2024.02.28입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실제 승계 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 5층 현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 실제 점유와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 제시된 시뮬레이션상 채권 미배당은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금은 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 1,636,414,500원이지만, 임차보증금이 확정되기 전에는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 최저가만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 5층 이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 여유”와 “매수인 안전”은 같은 말이 아니다
1,636,414,500원의 신건 가격에서는 제시된 채권 137,856,509원이 모두 배당되고 소유자에게도 1,479,793,846원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 1,309,131,600원, 2회 유찰 1,047,305,280원에서도 제시된 채권 미배당은 0원입니다. 그래서 표면 배당만 보면 매우 여유로워 보입니다.
하지만 이 사건의 결론은 그 숫자가 아닙니다. 201호 김순옥과 301호 홍주연의 전입일이 2024.03.12 말소기준보다 앞서고, 두 사람 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 상태에서는 실제 임차보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 소진되는지, 낙찰자가 얼마를 승계할지 확정할 수 없습니다. 게다가 5층은 공부상 근린시설이지만 현황 주택 사용이 추정됩니다.
등기권리는 정리되지만 임차권은 미확정. 따라서 이 물건은 “인수 0원 안전형”이 아니라, 임차보증금 확인이 끝나야 비로소 실질취득액과 적정 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
