창원지방법원 2025타경30935. 사천시 정동면 고읍리 한보빌라맨션 에이동 503호 아파트입니다. 현재 소유관계는 정동훈 지분 3분의 2, 정재완 지분 3분의 1이고, 2025.06.16. 정재완을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기부 요약상 근저당권과 압류는 각각 0건이며, 과거 설정됐던 한국주택은행·사천농업협동조합·정동농업협동조합의 근저당은 모두 이미 말소된 상태입니다.
가격은 감정가 56,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 19,208,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 47,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 41,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 평균의 40.9% 수준입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 16.8% 낮은 흐름으로 집계돼 있어, 단순히 전체 평균 54,125,000원만 기준으로 가격 매력을 확대해 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30935 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 548-15 한보빌라맨션 에이동 5층503호 |
| 도로명 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1396-14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.67㎡ |
| 소유관계 | 정동훈 3분의 2 · 정재완 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 19,208,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 층 표시 | 등기 5층 · 집합건축물대장 및 현황 4층 |
① 권리 흐름 — 현재 담보권보다 공유물분할 경매 구조가 핵심
과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 1989년 한국주택은행 채권최고액 9,100,000원, 2003년 사천농업협동조합 채권최고액 28,000,000원, 2013년 정동농업협동조합 채권최고액 30,000,000원 모두 현재 존속하는 담보권이 아닙니다. 2022년 주식회사케이알앤씨의 3분의 1 지분 가처분 역시 2023.02.06. 목적달성으로 말소됐고, 2023년 정미경 지분 강제경매를 거쳐 2024.01.22. 정재완이 그 3분의 1 지분을 취득했습니다.
현재 경매개시결정은 2025.06.16. 접수됐으며 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 내려오고 있다
한보빌라맨션1차 동일면적 65.67㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균 47,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 41,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.67㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 65.67㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 65.67㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.67㎡ | 3건 | 47,000,000원 |
현재 최저가 19,208,000원은 최근 12개월 평균의 40.9%입니다. 전체 12건 평균은 54,125,000원이지만 2025.04.에는 93,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 특히 최근 거래군이 이전보다 -16.8%로 낮아진 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,744원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 정재완 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,462,256원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 부분은 배당 계산에서 제외된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,411,920원 | 8,842,505원 | 0원 |
현재도 최근 시세보다 가격이 낮지만, 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 중요합니다. 추가 유찰 시 매각가는 13,445,600원, 다시 유찰되면 9,411,920원으로 내려가는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동성초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지 중심의 주택지대이고 노변을 따라 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 왕복 2차선 포장도로와 북서측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 501,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 단지. 한보빌라맨션1차는 95세대이고 준공일은 1989.09.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층·호수 현장 대조. 등기상 5층, 집합건축물대장 및 현황 4층으로 서로 다릅니다. 실제 503호의 위치를 직접 확인하는 것이 최우선입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 16.8% 낮습니다. 과거 93,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 47,000,000원 평균과 최신 41,000,000원을 우선해 보세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰도 3.0회입니다. 가격 외 수요·건물연식·현황 리스크를 함께 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 현재 정동훈 3분의 2, 정재완 3분의 1 공유 상태에서 공유물분할을 위한 경매가 진행되고 있습니다.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 현황 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 56,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 19,208,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 47,000,000원의 40.9%이고, 최신 거래 41,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 가격 여유가 큽니다. 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다.
다만 등기 5층·현황 4층이라는 명확한 불일치, 3회 유찰, 최근 거래 추세 -16.8%, 95세대·1989.09.25. 준공이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 결론은 가격은 매력권, 권리는 비교적 단순, 현황·환금성은 확인 필수입니다. 싸게 내려온 이유를 현장에서 해소할 수 있는지가 이 물건의 승부처입니다.
