창원지방법원 2025타경30935. 사천시 정동면 고읍리 한보빌라맨션 에이동 503호, 전용 65.67㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 정동훈 지분 3분의 2와 정재완 지분 3분의 1이며, 정재완이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기부에는 과거 근저당권과 지분 가처분·강제경매 기록이 나타나지만, 해당 근저당권들은 2006년·2009년·2015년에 각각 말소됐고, 정미경 지분에 관한 가처분과 강제경매도 목적 달성 또는 매각을 거쳐 정리됐습니다.
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 6월 16일 접수된 공유물분할 경매개시결정입니다. 등기부 집계상 현재 유효한 근저당권과 압류는 각각 0건이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 명도 난도는 현장 확인 전까지 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30935 |
|---|---|
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 정재완 |
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 고읍리 548-15 한보빌라맨션 에이동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1396-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.67㎡ |
| 소유관계 | 정동훈 3분의 2 · 정재완 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 층 표기 | 등기사항전부증명서 5층 · 집합건축물대장 및 현황 4층 |
| 단지 | 한보빌라맨션1차 · 95세대 · 1989.09.25 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수액은 0원
1989년 설정된 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2009년 6월 10일 말소됐습니다. 사천농업협동조합 근저당권 28,000,000원은 2006년 5월 29일, 정동농업협동조합 근저당권 30,000,000원은 2015년 10월 19일 각각 해지·말소됐습니다. 따라서 세 근저당권은 현재 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.
정미경의 지분 3분의 1에 설정됐던 케이알앤씨의 가처분은 사해행위취소 확정판결에 따라 2023년 2월 6일 목적이 달성돼 말소됐고, 같은 지분에 관한 강제경매개시결정도 2024년 1월 22일 매각을 원인으로 정재완에게 지분이 이전되면서 2024년 1월 29일 말소됐습니다. 현재 소유권은 정동훈 3분의 2, 정재완 3분의 1로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 1,800,000원 차이
한보빌라맨션1차의 거래 자료는 12건이며 전체 평균은 54,125,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2025년 4월 93,000,000원과 2025년 1월 82,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 47,000,000원, 최신 거래 41,000,000원과 최근 가격 추세 -16.8%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.67㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 65.67㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 65.67㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2025.05 | 65.67㎡ | 5 | 45,500,000원 |
| 2025.04 | 65.67㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.03 | 65.77㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.01 | 71.46㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 65.67㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2024.03 | 65.67㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2024.02 | 65.67㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 65.67㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2023.10 | 71.46㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.67㎡ | 3건 | 47,000,000원 |
최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균 47,000,000원의 83.4%로, 평균보다 7,800,000원 낮습니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026년 6월 41,000,000원과 비교하면 차이는 1,800,000원에 불과합니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 동일한 39,200,000원이지만, 최신 거래를 기준으로 보면 가격 여유가 크다고 보기는 어렵습니다.
③ 배당 추정표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.8% 추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 한국주택은행 근저당권 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 사천농업협동조합 근저당권 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 정동농업협동조합 근저당권 | 30,000,000원 | 994,400원 |
| 케이알앤씨 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 정재완 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 총 채권액 67,100,000원 중 38,094,400원이 배당되고, 29,005,600원이 미배당되는 것으로 추정됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 층 표시 불일치 — 반드시 확인할 핵심 하자
집합건물 등기사항전부증명서에는 목적물이 5층 503호로 기재돼 있으나, 집합건축물대장과 감정평가 당시 현황은 4층 503호입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 감정평가서 역시 “5층 중 제5층, 현황 4층”이라고 명시하고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 사천시 정동면 고읍리 동성초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지 중심의 주택지대이며 노변을 따라 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측·남서측 왕복 2차선 포장도로와 북서측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 501,000원/㎡입니다.
- 환금성. 95세대, 1989.09.25 준공 단지입니다. 거래는 확인되지만 최근 가격이 이전 거래군보다 16.8% 낮아 보수적인 매도기간과 매도가 산정이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 층 표시 불일치는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 29,005,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 40,553,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 48,637,744원 | 0원 |
인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 회차의 실질취득액 39,200,000원은 최신 거래 41,000,000원과 거의 맞닿아 있습니다. 추가 유찰 시 가격 여유는 확대되지만, 실제 매각 여부와 다음 최저가는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 층수 원본 대조. 등기부 5층과 건축물대장·현황 4층의 불일치 원인을 건축물 현황도와 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 말소된 근저당 재확인. 9,100,000원, 28,000,000원, 30,000,000원 근저당의 말소등기와 현재 등기사항을 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 근저당이 배당 추정에 포함돼 있으므로 법원의 채권계산서와 배당요구 현황을 별도로 확인하세요.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 54,125,000원보다 최근 12개월 평균 47,000,000원과 최신 거래 41,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 가격 여유 확보. 현재 최저가는 최신 거래보다 1,800,000원 낮을 뿐이므로 수리·명도·체납 확인 결과를 반영해 입찰가를 보수적으로 정하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 사용 중단 상태를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 층 표시가 승부처
이 사건은 과거 담보권과 지분 집행 기록이 모두 정리돼 현재 등기부상 유효 근저당권·압류가 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원인 권리 단순형입니다. 그러나 가격 측면에서는 최저가 39,200,000원이 최신 거래 41,000,000원보다 1,800,000원 낮은 수준에 그치며, 최근 거래 추세도 -16.8%입니다.
여기에 등기부상 5층과 건축물대장·현황상 4층이라는 명확한 표시 차이가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격 여유와 층 표시 확인은 보류가 필요한 물건입니다. 입찰 판단은 최신 거래가, 실제 점유, 층수 불일치의 정정 필요성과 법원의 현재 배당자료를 모두 확인한 뒤 내려야 합니다.