48,740,000원
창원지방법원 2025타경30942. 진주시 상대동 한보프라자 제1동 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 공부 용도는 노유자시설(사회복지시설)입니다. 감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 48,740,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 등기 권리의 기준은 2018.09.21. 기장수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 130,800,000원입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 진주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 김효주의 전입일은 2015.11.02.로 말소기준권리인 2018.09.21.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 더욱이 김효주는 현재 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름입니다. 따라서 독립된 임차인인지, 관계인인지, 실제 임대차관계가 존재하는지는 원본 확인 없이 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30942 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 292-21 한보프라자 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 동진로 111 |
| 용도 | 사건 용도표기 대지 · 공부상 노유자시설(사회복지시설) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김효주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 48,740,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 112,932,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2018.09.21. 설정된 기장수산업협동조합 근저당권 130,800,000원입니다. 2025.03.19. 경남신용보증재단 가압류 30,545,000원, 2025.05.26. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.09. 진주시 압류, 2025.06.18. 기장수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 소유자와 동일인, 그래서 더 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효주 | 2015.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김효주는 현황조사와 매각물건명세서에 나타나지만, 등기부상 소유자·근저당 채무자 역시 김효주입니다. 주어진 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 따라서 이 표기만으로 독립된 제3자 임차인이 존재한다고 단정해서도 안 되고, 반대로 소유자와 동일인이라는 이유만으로 아무 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 임대차계약 존재 여부, 보증금, 현재 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 4회 유찰 뒤 감정가 203,000,000원의 24%인 48,740,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 34,118,000원, 6회 유찰 시 23,882,600원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
또한 공부상 용도가 노유자시설(사회복지시설)이고 주변은 근린생활시설·업무용시설이 혼재합니다. 일반적인 주거용 물건처럼 실거래 비교가 바로 가능한 구조가 아니므로 실제 이용 가능성·용도 적합성·환금성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,320원 |
| 2. 근저당 · 기장수산업협동조합 | 130,800,000원 | 47,462,680원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,545,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 161,345,000원 중 47,462,680원이 배당되고, 113,882,320원이 미배당으로 남습니다. 이 산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정됐습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있으므로 실제 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 상대동 진주시청 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 업무용시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 노유자시설(사회복지시설)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제3층 제301호이며, 공용 승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 도로, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 9필 일단, 대체로 사다리형 평지이며 토지면적은 660.8㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 대로3류와 접하고, 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,944,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 김효주가 소유자·채무자와 동일인이므로 임차인 표기의 법적 성격과 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2015.11.02.로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 규모에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
- ‘24%’만 보고 응찰 금지. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 노유자시설(사회복지시설)이므로 취득 후 실제 사용계획과 용도 적합성을 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 203,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 48,740,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 2015.11.02. 전입한 김효주의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 김효주가 현재 소유자·채무자와 동일하다는 특이점까지 있어 실제 임대차관계의 성격도 확인이 필요합니다.
따라서 배당 산정상 인수액 0원을 곧바로 확정적 결론으로 받아들이기 어렵습니다. 실거래 시세도 없어 감정가의 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 근거가 없습니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 실질취득액과 가격 메리트는 임차관계 확인 전 보류. 이 물건의 선결 과제는 추가 유찰 여부가 아니라 김효주의 점유·임대차 실체와 보증금 규모를 확인하는 것입니다.
