창원지방법원 2025타경30942. 진주시 상대동 한보프라자 제1동 3층 301호입니다. 감정평가상 공부 용도는 노유자시설(사회복지시설)이고, 사건 용도 표시는 대지입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유자의 법적 지위와 보증금 규모를 확인해야 하는 유형입니다.
등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.21 설정된 기장수산업협동조합 근저당권 130,800,000원이 말소기준권리이고, 이후 경남신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단·진주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김효주의 전입신고는 2015.11.02로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 292-21 한보프라자 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 공부상 노유자시설(사회복지시설) · 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김효주 · 2018.09.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 48,740,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기장수산업협동조합 / 112,932,864원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.21 기장수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 경남신용보증재단 가압류 30,545,000원, 국민건강보험공단 압류, 진주시 압류, 기장수산업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리인 2018.09.21 근저당 뒤에 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효주 | 2015.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
전입신고 시점은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제권, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 이 미상 보증금 위험을 확정적으로 제거하는 근거가 되지 않습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰보다 ‘실질취득가’가 먼저
감정가 203,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 48,740,000원으로, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 34,118,000원, 그다음은 23,882,600원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가가 내려가는 것과 실질취득가가 내려가는 것을 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,320원 |
| 1. 근저당 · 기장수산업협동조합 | 130,800,000원 | 47,462,680원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,545,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 161,345,000원 중 예상배당은 47,462,680원, 미배당은 113,882,320원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금도 미상입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,740,000원 | 47,462,680원 | 113,882,320원 |
| 5회 유찰 시 | 34,118,000원 | 33,103,876원 | 128,241,124원 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,600원 | 23,052,713원 | 138,292,287원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 업무용시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 노유자시설(사회복지시설)입니다. 일반 주거상품이 아니므로 실제 이용 가능성과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 301호이며 공용 승강기, 화재탐지설비, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 도로, 서측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 9필 일단의 대체로 사다리형 평지이며, 토지면적은 660.8㎡, 용도지역은 일반상업지역, 공시지가는 1,944,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하고 대로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김효주 점유관계 확인. 전입신고 2015.11.02의 법적 성격, 실제 임대차 존재 여부, 보증금 규모와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 소유자와 점유자 동일성 확인. 점유자로 조사된 김효주가 등기부상 소유자·근저당 채무자와 동일하므로 관계인 점유인지 실제 임차관계인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 48,740,000원이 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실질취득가는 인수 가능 보증금 확인 전 산정할 수 없습니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 노유자시설(사회복지시설)인 만큼 낙찰 후 사용계획과 용도 적합성을 사전에 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건의 등기부상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.09.21 기장수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매 투자자가 실제로 부담할 수 있는 위험은 등기부 밖 점유에서 생깁니다. 김효주의 전입신고는 2015.11.02로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 동시에 같은 김효주가 소유자·채무자이므로 실제 임차인성도 확인해야 합니다.
따라서 4회 유찰과 48,740,000원이라는 숫자만으로 매력을 판단해서는 안 됩니다. 공부상 노유자시설(사회복지시설)이라는 용도까지 감안하면, 이 사건의 순서는 점유관계 확인 → 보증금 확인 → 실질취득가 계산 → 용도·환금성 검토입니다. 현재 단계의 결론은 등기 권리는 소멸형이지만, 실질 인수액은 미확정입니다.
