창원지방법원 2025타경30942. 진주시 상대동 한보프라자 1동 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 노유자시설(사회복지시설)입니다. 소유자 김효주는 2018.09.21 과거 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 기장수산업협동조합 앞으로 채권최고액 130,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·진주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김효주의 전입일은 2015.11.02로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 현 소유자·채무자와 동일인이므로, 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 292-21 한보프라자 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 공부상 노유자시설(사회복지시설) · 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 3층 |
| 소유자 | 김효주 (2018.09.21 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기장수산업협동조합 / 112,932,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2018.09.21 설정된 기장수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입일 2015.11.02의 점유자가 존재하므로, 등기상 권리만 보고 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효주 | 2015.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 | 등기부상 소유자·채무자와 동일. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 있어 실제 임대차관계 확인 필요 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 99,470,000원으로 감정가 203,000,000원의 49%입니다. 하지만 공부상 노유자시설이라는 특수 용도와 선순위 전입자의 보증금 미상 문제 때문에, 현재 최저가를 그대로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 64,065,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 93,369,322원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 113,882,025원 |
유찰이 계속되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이것이 곧 매수인의 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 김효주가 적법한 선순위 임차인으로 인정되고 보증금 잔액이 존재한다면, 그 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체를 계산할 수 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 기장수산업협동조합 | 130,800,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,545,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 161,345,000원 중 97,279,540원이 배당되고, 미배당액은 64,065,460원입니다. 이 계산은 집행비용과 등기채권 중심의 시뮬레이션으로, 선순위 임차보증금이나 당해세·최우선변제 등이 확인되면 실제 배당순서와 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 업무용시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 노유자시설(사회복지시설)입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 가격·대출·명도 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 301호이며, 공용 승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 교통·도로. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남측 왕복 4차선 도로와 서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지. 9필 일단의 대체로 사다리형 평지이며, 토지 정보상 면적은 660.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 대로3류·소로3류 접합 또는 접함 조건과 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,944,000원입니다.
- 환금성. 특수한 공부상 용도와 2회 유찰 이력상 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 활용 범위를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김효주 점유 원인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서와 점유 경위를 대조해 실제 임차인인지 확인하세요.
- 보증금 확인 전 상한가 산정 금지. 선순위 임차보증금이 존재하면 최저가에 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로 실질취득액이 달라집니다.
- 노유자시설 사용 가능성. 현재 허가·신고 상태, 시설 기준, 용도변경 가능성과 원상복구 필요 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 대출 가능 범위. 공부상 사회복지시설은 일반 주거용 부동산과 담보평가·대출조건이 다를 수 있으므로 자금조달을 입찰 전에 확정하세요.
- 압류·조세 확인. 국민건강보험공단과 진주시 압류의 실제 체납액, 당해세 여부를 확인해 배당순서를 다시 계산하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 시설 점유자, 내부 사용상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 실질취득액이다
이 사건은 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않습니다. 하지만 선순위 전입자 김효주가 현 소유자·채무자와 동일하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 권리분석의 핵심입니다. 실제 임차인이 아니라면 등기 권리 중심의 단순한 구조가 될 수 있지만, 적법한 선순위 임차인과 보증금이 확인되면 매수인의 인수 부담이 생길 수 있습니다.
여기에 공부상 용도가 노유자시설(사회복지시설)이고 이미 2회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다. 최저가 99,470,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리관계와 사용 가능성을 먼저 확정한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.