서울동부지방법원 2025타경52089. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 3층 305호, 전용 14.04㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 이수국은 2021년 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 227,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2023.09.20 강동세무서장의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.05.24 서재원의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2021.10.01입니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 배당에서 전액을 받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
이 때문에 “신건 최저가 2.22억이 전체 실거래 평균 2.29억보다 낮다”는 비교는 위험합니다. 실제 매수자가 부담하는 금액은 현재 회차 기준 222,000,000원 + 8,908,000원 = 230,908,000원입니다. 더 중요한 최근 가격은 2025.08 거래 202,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 202,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 12.8% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 229,083,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.04㎡ · 지하2층/지상15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이수국 · 등기 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.09.20 압류입니다. 이후 2025.09.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 설정된 을구 1번 주택임차권은 다릅니다. 서재원의 임차보증금은 227,000,000원이고 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.10.01입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차 관련자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 서재원 건물 제3층 제305호 14.04㎡ 전부 | 227,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.10.01 | 우선변제 有 확정 2021.10.01 · 배당요구 | 미배당 인수 신건 기준 8,908,000원 |
| 공사 매각물건명세서 신고 | 미상 | 대항력 有 전입 2021.10.01 | 우선변제 有 확정 2021.10.01 · 배당요구 2025.09.18 | 별도 확인 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 114.3%
동일 면적 14.04㎡ 중심 실거래 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만 대부분 2021~2022년 거래입니다. 최신 거래는 2025.08 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 구간보다 -12.8% 낮아진 만큼 가격 판단은 최신·최근 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
신건 최저가 222,000,000원만으로도 최근 시세 202,000,000원의 109.9%입니다. 여기에 서재원 임차권 미배당 8,908,000원을 더한 실질취득 230,908,000원은 최근 시세보다 28,908,000원 높고, 비율로는 114.3%입니다. 따라서 전체 평균 229,083,333원보다 최저가가 낮다는 이유로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 서재원 보증금 | 227,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 서재원 미배당 · 매수인 인수 | - | 8,908,000원 |
현재 회차 배당 시나리오에서 집행비용 3,908,000원을 제외한 218,092,000원이 서재원에게 배당되고, 보증금 227,000,000원 중 부족분 8,908,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 222,000,000원 | 8,908,000원 | 230,908,000원 | 114.3% |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 177,600,000원 | 52,686,400원 | 230,286,400원 | 114.0% |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 142,080,000원 | 87,709,120원 | 229,789,120원 | 113.8% |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰되어 최저가가 142,080,000원까지 떨어져도 인수액이 87,709,120원으로 늘어 실질취득은 229,789,120원입니다. 최신 거래 202,000,000원보다 여전히 27,789,120원 높습니다. 따라서 이 물건은 “몇 번 유찰됐느냐”보다 인수액까지 합친 총부담을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동경찰서 남측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 8호선 강동구청역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 전용 14.04㎡ 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층/지상15층 건물의 3층 305호입니다. 개별 난방·승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·옥내 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 82세대, 2021.04.23 사용승인 단지로 동일 면적 거래는 확인되지만 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이며 최근 가격 추세는 -12.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건 기준 222,000,000원에 서재원 미배당 8,908,000원을 더한 230,908,000원이 현재 총부담의 기준입니다.
- 유찰 착시 확인. 1회 유찰 시 실질취득 230,286,400원, 2회 유찰 시 229,789,120원으로 총부담은 거의 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 229,083,333원이 아니라 최신·최근 12개월 평균 202,000,000원과 -12.8% 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 서재원 임차권. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
- ‘공사’ 신고 확인. 전입·확정일자와 배당요구가 있으나 보증금이 미상입니다. 별도 승계·인수 위험이 있는지 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.01 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 존속 및 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 함정은 단순합니다. 신건 최저가 222,000,000원은 최근 실거래 202,000,000원보다 이미 높고, 여기에 선순위 서재원 임차권의 미배당 8,908,000원을 더하면 실질취득은 230,908,000원입니다. 최근 시세의 114.3%입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰하면 낙찰가는 177,600,000원으로 내려가지만 인수액이 52,686,400원으로 늘어 실질취득은 230,286,400원, 2회 유찰하면 낙찰가 142,080,000원에 인수 87,709,120원이 붙어 실질취득은 229,789,120원입니다. 유찰이 곧 가격 할인으로 이어지지 않습니다.
최근 거래 추세도 -12.8% 하락했고 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 여기에 보증금이 미상인 ‘공사’ 신고와 민간임대주택등기 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 인수까지 합친 실질취득액을 먼저 보는 사건입니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 부담과 권리 확인 부담이 모두 큰 유형입니다.
