창원지방법원 2025타경30948. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 13층 1506호로, 전용면적 29.7㎡의 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 44,600,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 21,854,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 홍종수는 2017년 9월 26일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022년 2월 10일 진주저축은행 가압류보다 약 4년 5개월 앞섭니다. 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 배당되지 않는 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갈 가능성이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 13층 1506호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 진양호로 191 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 전용면적 29.7㎡ |
| 소유자 | 강창남 2분의 1 · 백화정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,600,000원 / 21,854,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍종수 / 52,115,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인일 | 2008.04.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2008년 설정된 진주상호저축은행 근저당권 42,000,000원은 2017년 9월 26일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 판단할 말소기준권리는 2022년 2월 10일 백화정 지분에 설정된 진주저축은행 가압류입니다. 이후의 진주시 압류, 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 등기 형식상 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차인 홍종수는 경매신청 채권자와 동일인입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 있으나, 확인되지 않은 의심만으로 임차인의 권리를 배제할 수는 없습니다. 따라서 입찰가는 대항력 있는 임차인으로 인정되는 경우를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍종수 | 주거(임차권등기) | 2017.09.26 / 2017.09.26 | 52,000,000원 | 2025.10.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
현재 회차에서 임차인이 받을 것으로 추정되는 배당액은 집행비용을 제외한 21,060,628원입니다. 보증금 52,000,000원 중 남는 30,939,372원은 매수인 인수 추정액입니다. 따라서 최저가 21,854,000원만 지급하고 끝나는 것이 아니라, 실질적으로는 21,854,000원 + 30,939,372원 = 52,793,372원을 부담하는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 21,854,000원 | 30,939,372원 | 52,793,372원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,297,799원 | 37,377,561원 | 52,675,360원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 10,708,459원 | 41,884,293원 | 52,592,752원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,372원 | - |
| 1. 임차인 홍종수 보증금 | 52,000,000원 | 21,060,628원 | 30,939,372원 |
| 2. 진주상호저축은행 근저당 | 42,000,000원 | 0원 | 42,000,000원 |
| 3. 진주저축은행 가압류 | 550,000,000원 | 0원 | 550,000,000원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 344,000,000원 | 0원 | 344,000,000원 |
| 5. 신청채권자 홍종수 | 52,115,100원 | 0원 | 52,115,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
을구 1번 근저당권은 등기상 2017.09.26 해지를 원인으로 말소됐습니다. 위 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인돼 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평거동 서진초등학교 북동측 인근으로, 로변 상가지대와 아파트단지, 후면 일반주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2008.04.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 도시가스 난방, 승강기 및 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 아스콘포장도로, 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 전용 29.7㎡의 소형 오피스텔 이용 물건이지만, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 취득 목적에 따른 대출·세금·전입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 임차인 미배당 인수액을 합산한 총부담액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 홍종수의 2017.09.26 전입·점유 유지 여부와 현재 점유관계를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 홍종수입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 신청채권의 발생원인 및 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 4건. 진주시 압류 2건과 국세 압류 2건이 있습니다. 당해세 금액과 법정기일에 따라 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이지만 사건 용도는 근린시설입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용, 주거용 전입·대출·과세 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 관리비 체납, 주차타워 이용 조건, 점유자의 인도 여부와 명도비용을 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “118.4% 실질취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 떨어진 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 홍종수의 보증금 52,000,000원이 최저가보다 크고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 않을 것으로 추정되는 30,939,372원을 낙찰자가 인수하면 총부담은 52,793,372원입니다. 이는 감정가보다 18.4% 높은 금액입니다.
더 유찰되더라도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당액이 늘어나 3회 유찰 시 52,675,360원, 4회 유찰 시에도 52,592,752원의 실질취득이 예상됩니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 인수액은 더 커질 수 있습니다. 유찰 횟수는 많지만 가격은 싸지지 않는 대항력 인수형. 임차인의 권리가 부인되거나 별도의 해소 근거가 확인되지 않는 한, 낮은 최저가를 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
