창원지방법원 2025타경30948. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 13층 1506호입니다. 물건의 표시상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 전용 29.7㎡의 오피스텔로 이용 중인 집합건물로 확인됩니다. 소유자는 강창남과 백화정으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 채권자 홍종수가 청구금액 52,115,100원으로 강제경매를 신청했고, 최저매각가격은 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
문제는 등기부에 남아 있는 2025년 임차권등기가 아닙니다. 그보다 훨씬 앞선 2017.09.26 전입신고와 확정일자입니다. 현행 말소기준권리인 2022.02.10 가압류보다 임차인의 대항력 형성 시점이 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 임차보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 13층 1506호 도로명주소: 경상남도 진주시 진양호로 191 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 감정상 오피스텔 이용 · 전용 29.7㎡ · 13층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 강창남(2분의 1) · 백화정(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 44,600,000원 / 21,854,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 / 청구 | 홍종수 / 52,115,100원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10 · 갑구 2번 · 진주저축은행 가압류(백화정 지분) |
| 임차보증금 | 홍종수 · 52,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 30,939,372원 |
| 실질취득 | 52,793,372원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 임차인의 권리가 말소기준보다 앞선다
현행 말소기준권리는 2022.02.10 진주저축은행의 가압류입니다. 이후 설정된 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 권리의 등기상 말소와 임차인 보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍종수 주거 · 임차권등기 |
52,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2017.08.22 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2017.09.26 |
| 점유개시일 | 2017.09.26 |
| 확정일자 | 2017.09.26 |
| 임차권등기 | 2025.10.02 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준권리 | 2022.02.10 · 진주저축은행 가압류 |
| 예상 배당 | 21,060,628원 |
| 예상 미배당 | 30,939,372원 |
| 매수인 인수판정 | 인수 위험 높음 |
홍종수는 보증기관의 대위변제·승계신고인이 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 임차보증금은 52,000,000원 한 건만 계산합니다.
임차인 홍종수는 등기부상 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 신청 청구금액 52,115,100원과 임차보증금 52,000,000원의 관계가 중요합니다. 동일채권의 청구인지, 별도의 채권이 포함되는지 원본 문건으로 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 진정성과 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 최저가는 49%, 실질취득은 감정가의 118.4%
현재 최저매각가격 21,854,000원은 감정가 44,600,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 보증금이 낙찰대금보다 크고 임차인에게 대항력이 있다는 사실을 함께 반영해야 합니다.
매수인이 실제로 부담하는 취득 관련 금액은 52,793,372원으로 추산됩니다. 이는 감정가보다 8,193,372원 높고, 감정가의 약 118.4%입니다. 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로 현재 가격이 시장의 실거래가보다 높다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 적어도 최저가 49%라는 숫자를 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
유찰 회차별 실질취득 비교
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
21,854,000원 | 30,939,372원 | 52,793,372원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
15,297,799원 | 37,377,561원 | 52,675,360원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
10,708,459원 | 41,884,293원 | 52,592,752원 |
3회 유찰 시 최저가가 15,297,799원, 4회 유찰 시 10,708,459원까지 내려가는 시나리오에서도 실질취득은 각각 52,675,360원, 52,592,752원입니다. 최저가는 크게 변하지만 실질취득은 임차보증금에 가까운 수준을 유지합니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용 차이에서 비롯됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 793,372원 |
| 1. 임차인 홍종수 보증금 | 52,000,000원 | 21,060,628원 |
| 2. 진주저축은행 가압류 | 550,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 344,000,000원 | 0원 |
| 4. 홍종수 경매신청 청구 | 52,115,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 793,372원과 임차인 배당 21,060,628원으로 매각대금 21,854,000원을 배분한 추정치입니다. 국세·지방세의 우선순위 및 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구액과 보증금의 중복 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 평거동 소재 서진초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 로변 상가지대와 아파트단지, 후면 일반주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있습니다. 감정평가에서는 노선수와 운행횟수 등을 고려해 대중교통 사정을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물로 2008.04.10 사용승인을 받았습니다. 위생설비, 도시가스 난방, 승강기 및 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 용도. 물건의 표시상 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권등기도 존재하므로 공부상 용도, 실제 사용 및 향후 임대·매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측 약 25m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접하는 위치입니다. 주변 도로 접근성은 확보돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(평거3)에 위치합니다. 대로3류와 소로2류에 접하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,485,000원입니다.
- 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전용 29.7㎡의 소형 오피스텔 이용 물건으로 일반 아파트와 매수층 및 임대수요가 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 동일 용도·유사 면적의 거래사례를 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 21,854,000원에 예상 인수액 30,939,372원을 더한 52,793,372원을 기준으로 판단해야 합니다. 취득세·명도비용·관리비 등 추가 부담은 별도입니다.
- 임차인의 대항력 원본 확인. 홍종수의 전입 2017.09.26, 점유개시 2017.09.26, 확정일자 2017.09.26 및 임차권등기의 기재를 대조하고 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 임차권등기 검토. 임차인의 배당요구 내역, 임차권등기명령 문건, 실제 배당 가능 금액 및 잔여보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 문제. 홍종수의 경매신청 청구금액 52,115,100원과 임차보증금 52,000,000원이 동일채권에 기초하는지, 중복청구 또는 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 진주시 압류 2건과 국세 압류 2건의 세액, 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표가 세금의 우선변제를 완전히 반영한 것으로 간주하면 안 됩니다.
- 유찰가 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 52,675,360원과 52,592,752원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수가 늘어나는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 용도·임대수요 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 확인하고 유사 면적·용도 물건의 실거래가격 및 임대수요를 조사해야 합니다.
- 점유·명도 협의. 임차인의 점유 여부와 임차권등기 이후의 실제 이용관계, 보증금 반환조건 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 미납 공용관리비, 주차타워 이용 및 유지관리 조건, 설비 상태를 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명세서의 “대항력 주의 요함” 기재를 중심으로 등기부, 현황조사, 임차권등기 및 배당 관련 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%가 실질취득 49%는 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 21,854,000원입니다. 감정가 44,600,000원에서 두 번 유찰된 가격만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 보증금 52,000,000원을 가진 임차인 홍종수의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서 있습니다.
현재 배당 추정에 따르면 임차인은 보증금 중 21,060,628원만 배당받고, 나머지 30,939,372원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그 결과 실질취득 52,793,372원으로 감정가보다 약 18.4% 높은 수준입니다. 유찰이 추가되더라도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 문제, 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태에 관한 검토, 실제 거래가격 및 환금성 확인까지 필요합니다. 세금 배당순위에 따라 인수액 추정도 달라질 수 있습니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 최저가 자체에는 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 실질취득액으로 비교할 수 있는 최근 실거래 시세도 확정되지 않았습니다. 임차보증금 인수 위험과 배당의 불확실성을 해소하고 실제 시장가격이 실질취득을 충분히 뒷받침하는지 확인하기 전에는 단순한 저가 낙찰 전략으로 접근하기 적절하지 않습니다.
