서울동부지방법원 2025타경52119. 문정동 송파한화오벨리스크 6층 에이-612호로, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사제이앤비홀딩스이며 2022.08.31. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건은 한국주택금융공사가 청구액 262,608,111원으로 진행한 강제경매이고, 데이터상 권리 소멸의 기준점은 2025.09.24. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그 기준보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 김미진은 2022.07.14. 주민등록·점유를 시작했고 2022.06.13. 확정일자를 갖춘 보증금 240,000,000원 임차인으로, 2024.07.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층 에이-612호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 내 6층 |
| 임차권 범위 | 건물 6층 에이-612호 29.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사제이앤비홀딩스 · 2022.08.31. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 262,608,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권과 별도 토지권리
등기부의 과거 신한은행 근저당권 36,000,000원은 2014.06.18. 해지로 이미 말소됐고, 윤태수의 전세권 170,000,000원도 2015.02.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 과거 말소 권리가 아니라 현재 살아 있는 김미진 임차권과 매수인 인수 대상 구분지상권입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 240,000,000원 외에도 미상 위험이 남는다
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 2022.07.14 | 2022.06.13 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
| 김지현 | 2025.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 공사 | 2022.07.14 | 2022.06.13 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 별도 승계 표시 없음 |
김미진은 배당요구도 했고 확정일자도 갖췄지만, 신건 매각가 238,000,000원에서 집행비용 4,132,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 233,868,000원입니다. 보증금 240,000,000원과의 차액 6,132,000원은 매수인이 인수합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 임차보증금이 실질취득액을 떠받친다
이 물건은 최저가만 보면 유찰 때마다 238,000,000원 → 190,400,000원 → 152,320,000원으로 내려갑니다. 그러나 김미진의 보증금 미배당액은 반대로 6,132,000원 → 53,065,600원 → 90,612,480원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 김미진 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 6,132,000원 | 244,132,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 53,065,600원 | 243,465,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 90,612,480원 | 242,932,480원 |
즉 낙찰가가 85,680,000원 내려가도 김미진 관련 최소 실질취득액은 244,132,000원에서 242,932,480원으로만 낮아집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 여기에 김지현 보증금 미상 위험과 구분지상권 인수까지 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 김미진 보증금 | 240,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 262,608,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김미진 잔액 | - | 6,132,000원 |
신청채권자 한국주택금융공사에는 매각대금에서 배당되는 금액이 0원이고, 미배당액은 262,608,111원입니다. 김미진 보증금의 미배당 잔액 6,132,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 김지현 관련 미상 인수액과 토지 구분지상권의 경제적 부담은 이 표의 금액에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 시세 판단 — 거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 직접 비교할 수 있는 거래자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 238,000,000원이나 유찰 후 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
오히려 권리분석에서는 낙찰가가 아니라 실질취득액을 먼저 봐야 합니다. 신건 기준 최소 실질취득은 244,132,000원이고, 1회 유찰 243,465,600원, 2회 유찰 242,932,480원입니다. 실제 총부담은 김지현의 보증금 확인 결과와 구분지상권의 내용에 따라 이보다 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 에이-612호입니다.
- 설비. 위생 급배수설비·승강기·옥내소화전·지하주차장·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 10,416.0㎡ 대지로 업무시설·판매시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김미진 보증금 잔액. 신건 기준 6,132,000원 인수, 유찰될수록 미배당 잔액이 증가합니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 김지현 임대차 확인. 전입일은 2025.01.08.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 2013.10.30. 접수 제79928호 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 신탁원부·토지등기와 권리내용을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 없이 감정가나 유찰가만 보고 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 점유·인도. 김미진·김지현 등 기재된 점유관계를 실제 현황과 대조해 명도 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합친 총액을 보라”
이 물건의 핵심은 신건 최저가 238,000,000원이 아닙니다. 김미진의 보증금 240,000,000원이 매각대금을 넘고, 집행비용 때문에 신건에서도 6,132,000원의 미배당 잔액이 발생합니다. 그래서 최소 실질취득은 이미 244,132,000원입니다.
유찰돼 매각가가 190,400,000원이나 152,320,000원으로 내려가도 임차인 인수액이 53,065,600원, 90,612,480원으로 커져 최소 실질취득은 계속 2.43억 안팎에 머뭅니다. 게다가 김지현은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남고, 토지 구분지상권도 매수인이 인수합니다. 가격 할인보다 권리 부담을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
