서울동부지방법원 2025타경52146. 광진구 중곡동 정원하이빌 4층 401호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김지연은 2021.03.10 이 호실을 거래가 325,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.01.05 시흥세무서장 압류입니다. 이후 울산세무서장·안양시· 서울특별시영등포구 압류와 2025.10.01 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0”이라고 끝낼 구조가 아닙니다. 현황조사에서 김보경과 안지범이 401호에 전입한 사실이 확인됩니다. 특히 김보경의 전입일은 2021.03.10으로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층401호 · 서울특별시 광진구 용마산로8길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2020.11.24 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.10 매매 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김보경 / 325,184,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2020.12.03 설정됐던 새서울신용협동조합 근저당권 2,712,000,000원은 2021.03.10 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.05 국 압류입니다. 그 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증금은 각각 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 401호 | 2021.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지범 | 401호 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김보경은 신청채권자이면서 등기부상 경매개시결정 채권자이고, 현황조사상 401호 전입자로도 확인됩니다. 제공된 분석에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 표시돼 있습니다. 이는 곧 임차권이 없다고 확정한다는 뜻이 아니라, 채권자와 점유자의 관계 및 실제 임대차계약의 존재·보증금 규모를 원본으로 확인해야 한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 김보경 | 325,184,300원 | 323,594,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 모형에서는 신청채권 325,184,300원 중 323,594,000원이 배당되고 1,590,300원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 관련 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 1,590,300원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 66,469,100원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 118,372,140원 |
유찰되면 최저가는 263,200,000원, 210,560,000원으로 내려가지만 이 숫자만 보고 “싸진다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건은 김보경의 임차보증금 자체가 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 대항력 있는 보증금이 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 낙찰자가 부담하는 실질취득금액은 최저가보다 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 중곡4동 주민센터 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 중곡역, 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2020.11.24입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수·화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보경 임대차 원본 확인. 임대차계약서 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 시작일을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 관계 확인. 김보경은 강제경매 신청채권자이면서 현황조사상 전입자이므로 법률관계와 실제 임대차 여부를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.03.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 시 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고 임차보증금도 미상이므로, 329,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 물건의 등기상 후순위 압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 2021.03.10 전입한 김보경이 말소기준일보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 상태에서 낙찰자의 실제 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당모형의 0원은 어디까지나 알려진 채권만 반영한 계산값입니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 329,000,000원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 사건은 신건 3.29억이라는 숫자보다 임차보증금과 세금 우선순위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현 단계의 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
