서울동부지방법원 2025타경52149. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1504호로, 감정평가상 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중인 전용 14.04㎡ 주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 안현의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.07.30, 점유개시는 2021.07.30, 주민등록은 2021.08.02, 확정일자는 2021.08.17이며 보증금은 237,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.09.20 압류보다 앞서 대항력이 형성되어 있어 매각으로 사라지는 권리가 아니라 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 236,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 4,104,000원을 먼저 공제한 뒤 안현에게 231,896,000원이 배당되고, 보증금 부족액 5,104,000원이 남습니다. 이 부족분이 매수인 인수액이므로 현재 회차에서의 실질취득은 236,000,000원 + 5,104,000원 = 241,104,000원입니다. 따라서 경매표에 찍힌 236,000,000원이 아니라 실질취득 241,104,000원으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택/원룸형 · 전용 14.04㎡ · 지하2/지상15층 건내 15층 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 · 2021.04.23 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.09.20 강동세무서장 관련 압류입니다. 이후 2025.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 안현의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이며 매각으로 소멸하지 않습니다. 등기부에는 2021.05.20 민간임대주택 등록 부기도 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안현 | 건물 제15층 제1504호 14.04㎡ 전부 | 2021.08.02 | 2021.08.17 | 237,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
안현은 2023.05.22 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 대항력도 있어 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 항목이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사가 경매신청채권자이지만 안현 임차인 자체는 보증기관 승계 항목으로 분류되어 있지 않습니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 이유
이 사건은 일반적인 경매처럼 “한 번 유찰되면 20% 싸진다”는 식으로 접근하면 위험합니다. 안현의 보증금 237,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 임차보증금이 늘고, 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 5,104,000원 | 241,104,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 51,643,200원 | 240,443,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 88,874,560원 | 239,914,560원 |
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 훨씬 높다
에스아이팰리스센트럴성내 전용 14.04㎡대 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 과거 2021~2022년 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 202,000,000원과 최신 거래인 2025.08 · 202,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -12.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최저가 236,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 116.8%입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 인수액까지 더한 실질취득으로 비교해야 하므로 현재 회차 기준 241,104,000원 ÷ 202,000,000원 ≈ 119.4%입니다. 최근 시세보다 약 39,104,000원 높은 수준입니다. 심지어 2회 유찰을 가정해도 실질취득 239,914,560원으로, 최신 거래 202,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 안현 보증금 · 우선변제 | 237,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 236,000,000원 가정 시 집행비용 4,104,000원과 임차인 배당 231,896,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차인 안현의 보증금 부족분 5,104,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 14.04㎡입니다.
- 주위환경. 서울강동경찰서 남동측 인근으로 관공서·근린생활시설·도시형생활주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층 건물의 제15층 제1504호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 계산하지 않기. 현재 최저가 236,000,000원에 인수 5,104,000원을 더한 실질취득은 241,104,000원입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 1회 유찰 시 인수 51,643,200원, 2회 유찰 시 인수 88,874,560원으로 늘어 총취득비용은 각각 240,443,200원·239,914,560원입니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이며, 최근 흐름은 -12.8%입니다.
- 임차권 원본 대조. 안현의 대항력·확정일자·배당요구·주택임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2021.05.20 민간임대주택 등록 부기가 존재하므로 현행 효력과 관련 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액은 최종 배당관계와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 통하지 않는 사건
이 물건의 핵심은 감정가도, 0회 유찰이라는 숫자도 아닙니다. 보증금 237,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 신건에서는 낙찰가 236,000,000원에 미배당 보증금 5,104,000원을 더해 실질취득이 241,104,000원이 됩니다. 1회 유찰돼도 240,443,200원, 2회 유찰돼도 239,914,560원으로 총액이 거의 유지됩니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 202,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -12.8%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 4.1회입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려갈수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 경매”입니다. 현재 기준 실질취득은 최근 시세의 약 119.4%이며, 2회 유찰을 가정해도 최근 시세보다 높습니다. 권리위험이 가격을 사실상 고정하고 있으므로, 최저가가 아니라 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
