서울동부지방법원 2025타경52153. 광진구 능동 엠캐슬가을 제2층 제202호, 감정평가상 방2·거실 및 주방·욕실1로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 있는 임차권이 존재하지만, 확약 때문에 최종 인수는 0원”이라는 점입니다. 임차인 이대엽의 계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2021.12.10이고 확정일자는 2022.01.13입니다. 반면 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2023.11.15이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립한 구조입니다.
다만 2026.05.04 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이대엽)가 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 이대엽 임차권을 대상으로 하므로, 회차가 내려가 배당이 부족해져도 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동 240-8 엠캐슬가을 2층202호 · 도로명 서울특별시 광진구 천호대로114길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실1 등) · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박경열 · 2021.12.29 소유권 취득 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 먼저, 확약이 마지막
등기부상 2021.05.12 수협은행 근저당권 채권최고액 2,292,000,000원이 있었지만 2021.10.22 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 이대엽이 2021.12.10 전입·점유를 시작했고, 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 340,000,000원이 현재 말소기준이 됩니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
2024.01.11에는 보증금 355,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 있습니다. 2025.09.29 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 2026.05.04 확약서가 대항력 인수 위험을 실질적으로 정리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대엽 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 2021.12.10 | 2022.01.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 주택도시보증공사(양도전) 대항력 포기 |
임차인 표에 나타나는 실제 임차권자는 이대엽 1명입니다. 확약서 제출 주체는 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 이대엽)”로 기재되어 있으므로 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증금 역시 355,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 1. 임차인 이대엽 보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 72,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 434,000,000원에서는 집행비용 6,740,000원 이후 임차보증금 355,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 72,260,000원이 배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당은 622,740,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 기본 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 434,000,000원 | 72,260,000원 | 622,740,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 347,200,000원 | 0원 | 695,000,000원 | 13,460,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 277,760,000원 | 0원 | 695,000,000원 | 81,928,640원 | 0원 |
대항력 인수형 물건은 일반적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 “낙찰가만 싸지고 실질취득비용은 내려가지 않는” 함정이 생길 수 있습니다. 이 사건의 시나리오 역시 확약을 반영하기 전에는 1회 유찰 13,460,800원, 2회 유찰 81,928,640원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.05.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이대엽 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 434,000,000원입니다. 등기부에는 소유자 박경열의 2021.12.29 취득 거래가액 360,000,000원이 남아 있지만, 이것은 현재 동일 조건의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격을 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 능동 소재 어린이대공원 북측 인근. 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 군자역(5·7호선)이 소재합니다.
- 이용. 주거용으로 방2, 거실 및 주방, 욕실1 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·도로(접합)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 대상 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 “-”로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 “우선변제권만 주장·대항력 포기·미전액변제 시에도 임차권등기 말소” 문구가 실제 매각기일까지 유효하게 유지되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약의 핵심은 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 부분입니다. 낙찰 후 실제 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 기본 인수계산과 실질 인수를 구분. 1회 유찰 13,460,800원, 2회 유찰 81,928,640원은 확약 미반영 계산이며, 확약을 반영한 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.31 민간임대주택등기가 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로 원문을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 434,000,000원과 2021.12.29 거래가액 360,000,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고 응찰 전 주변 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수위험을 끊었다”
이 사건을 권리분석만 놓고 보면 처음에는 까다롭게 보입니다. 임차인 이대엽의 전입·점유가 2021.12.10으로 말소기준 가압류 2023.11.15보다 빠르고, 보증금도 355,000,000원이라 유찰 시 상당한 미배당 인수 위험이 생길 수 있는 구조이기 때문입니다. 실제 계산에서도 1회 유찰 13,460,800원, 2회 유찰 81,928,640원이 인수액으로 나타납니다.
하지만 2026.05.04 주택도시보증공사가 제출한 확약은 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리를 “해당사항없음”으로 적고 있습니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서 원문과 말소 이행을 재확인하는 데 있고, 가격의 승부처는 434,000,000원 신건이 실제 주변 시세에서 어느 위치인지 별도로 검증하는 데 있습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 섞지 않는 것입니다.
