서울동부지방법원 2025타경52166. 강동구 천호동 예건네스빌 2층 205호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김진우이며, 2019년 6월 20일 매매를 원인으로 2019년 7월 12일 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 113,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
최주현은 2019년 9월 18일 임대차계약을 체결하고 2019년 9월 19일 확정일자를 받았으며, 2019년 9월 30일 점유를 시작하고 2019년 10월 1일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 3월 7일 압류보다 훨씬 앞서 있으므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 2023년 9월 20일에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 2층 205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제205호 |
| 임차권 범위 | 건물 제2층 제205호 18.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 김진우 · 거래가액 113,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 178,679,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.07. 국(강동세무서장) 압류입니다. 그보다 앞선 2019년 10월 1일에 최주현의 주민등록이 이뤄졌고, 점유개시일은 2019년 9월 30일, 확정일자는 2019년 9월 19일입니다. 따라서 최주현은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
등기상 2023년 9월 20일 접수된 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 실전에서는 “등기 소멸” 문구만 보고 인수 위험이 사라진 것으로 해석하면 안 되고, 배당으로 회수되지 못한 보증금이 실제로 얼마인지를 회차별로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최주현 | 제2층 제205호 18.96㎡ 전부 | 150,000,000원 | 2019.10.01 / 2019.09.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
③ 회차별 실질부담 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 0원 | 임차보증금 150,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 · 80% | 137,600,000원 | 15,126,400원 | 낙찰가보다 보증금이 커져 미배당 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,080,000원 | 42,261,120원 | 최저가 하락만큼 실질부담이 내려가지 않음 |
1회·2회 유찰 구간에서는 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 실질취득을 봐야 하며, 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형의 특징이 나타납니다. 따라서 137,600,000원이나 110,080,000원이라는 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 최주현 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 18,792,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 178,679,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,208,000원과 최주현 보증금 150,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에 18,792,000원이 배당되어 매각대금 172,000,000원이 모두 소진됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요를 봐야 합니다.
- 입지. 천호3동 주민센터 남동측에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 강동역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지이며 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 5,039,000원/㎡, 토지면적 126.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으므로 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액 재계산. 현재 추정은 보증금 150,000,000원 전액 배당이지만, 세금 등 선순위 배당요소가 달라지면 미배당 보증금이 생길 수 있습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 최저가 137,600,000원에는 15,126,400원, 2회 유찰 최저가 110,080,000원에는 42,261,120원의 매수인 인수가 시나리오에 반영됩니다.
- 시세는 실질취득 기준. 외부 시세를 확인할 때 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수분을 합친 구조로 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 주변 오피스텔·다세대·업무시설 혼재지역이므로 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 임차권 사건
이 물건은 신건 172,000,000원 자체만 보면 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 최주현은 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인이고, 매각물건명세서에도 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
핵심은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 137,600,000원에서는 15,126,400원, 2회 유찰 110,080,000원에서는 42,261,120원의 인수액이 발생합니다. 즉 최저가가 내려가면 그만큼 싸지는 구조가 아니라, 미배당 임차보증금이 매수인 쪽으로 이동하는 구조입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 가격의 좋고 나쁨은 단정할 수 없고, 이 사건의 1차 승부처는 대항력 임차인의 실제 배당액과 미배당 인수액을 정확히 계산하는 것입니다.
