서울동부지방법원 2025타경52172. 성동구 응봉동 금호현대아파트 108동 7층 708호, 전용 79.8㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 문향숙이고, 경매의 말소기준권리는 2012.10.26 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2022년과 2024년에 성동구 관련 압류가 각각 설정됐고, 2025.10.01 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주거 점유자는 박가린·정일영 2명입니다. 두 사람 모두 2025.09.16 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 박가린은 보증금 50,000,000원으로 2025.10.30 배당요구를 했고, 정일영은 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 때문에 권리 인수는 0원이지만, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도의 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 응봉동 98 금호현대아파트 108동 7층708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.8㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 문향숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,458,000,000원 / 1,458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 165,185,888원 |
| 말소기준권리 | 2012.10.26 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차인 인수 0원
핵심 기준일은 2012.10.26입니다. 이후 설정된 성동구 관련 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입일도 모두 기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박가린 | 708호 · 주거 | 2025.09.16 | 50,000,000원 | 2025.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정일영 | 708호 · 주거 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 12개월 평균의 100.1%
금호현대 동일 면적 79.8㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 가격 비교에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 1,456,250,000원, 최신 거래는 2026.03의 1,810,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 79.8㎡ | 11 | 1,810,000,000원 |
| 2026.02 | 79.8㎡ | 2 | 1,900,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 8 | 1,600,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 14 | 1,660,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 1 | 1,530,000,000원 |
| 2025.10 | 79.8㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2025.09 | 79.8㎡ | 5 | 1,430,000,000원 |
| 2025.08 | 79.8㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2025.07 | 79.8㎡ | 3 | 1,275,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 3 | 1,130,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 14 | 1,290,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.8㎡ | 12건 | 1,456,250,000원 |
실거래 범위는 1,100,000,000원~1,900,000,000원으로 넓습니다. 최신 2026.03 거래는 1,810,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 12개월 전체 평균은 1,456,250,000원입니다. 현재 최저가 1,458,000,000원은 그 평균의 100.1%이므로 최근 12개월 평균보다 저렴한 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,980,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,201,020,000원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 부족액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 소유자 잔여액과 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응봉초등학교 동측 인근에 위치하며 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 응봉역 및 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평 슬래브지붕 14층 건물 내 7층 708호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 금호현대는 644세대이며 사용승인 관련 기준일은 1990.09.20입니다. 동일 면적 79.8㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 7,209,000원/㎡입니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득액 1,458,000,000원은 최근 12개월 평균 1,456,250,000원의 100.1%입니다. 신건 단계에서 최근 평균 대비 할인은 없습니다.
- 박가린 배당. 보증금 50,000,000원, 2025.10.30 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 정일영 확인. 전입일은 2025.09.16으로 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 소유자 잔여 1,201,020,000원을 확정액으로 보면 안 됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 규제의 적용관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 최근 평균 수준”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2012.10.26 한화생명보험주식회사 근저당이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박가린·정일영도 2025.09.16 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 1,458,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,456,250,000원의 100.1%입니다. 최신 2026.03 거래 1,810,000,000원보다 낮더라도, 최근 12개월 평균보다 저렴한 가격은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 제한적이라는 결론이 가장 일관됩니다.
